Türkiye son 2 senedir enflasyonla mücadele ediyor. Geçtiğimiz yıl yüzde 84 seviyesini aşan yıllık enflasyon oranı şu an yüzde 47 seviyesinde. Bu durum konut fiyatlarına da yansımakta. Hem kiralık hem de satılık ev fiyatları Türkiye genelinde geçtiğimiz dönemde oldukça arttı. Son zamanlarda ise gerek banka kredilerinde yaşanan zorluklar gerek ise fiyatların yüksekliği nedeniyle uzmanlar satılık konut piyasasında durgunluğun hakim olduğunu söylüyor. Satılık evlerdeki bu durum kiralık evlere de yansımakta. Genel olarak fiyatlar çok artsa da ilan sitelerinde bazı satılık ve kiralık evlerin fiyatlarında son bir kaç hafta da indirimler göze çarpıyor.
Konut satışında durgunluk
Konut fiyatlarında artış yaşanırken konut kredileri de artıyor. Özel ve devlet bankalarında aylık kredi faiz oranları Ağustos ayında 2.19 ile 3.56 arasında değişiyor. Vatandaşların konut kredisi alırken zorluklar yaşadığı da basına son günlerde sıkça yansıyan bir durum. Bu konut piyasasında yıllık bazda satışların düşmesine de neden oldu. Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre her ne kadar temmuz ayındaki konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre artsa da ocak-temmuz arasında bir gerileme mevcut. 2022 yılı ocak-temmuz ayları arasında 820 bin 300 konut satılırken 2023’ün aynı döneminde bu rakam 675 bin 327 oldu.
Gayrimenkul uzmanı Vural Yayan, konut satışlarında bir durgunluk olduğunu belirtiyor. “Bugün fiyat artışından dolayı konut satışlarında bir durgunluk var” diyen Yayan, bu durumun normal olmadığını belirtiyor. Evlerin neden satılmadığına değinen Yayan “Devlet bankaları konut kredilerini onaylamıyor. Kredilerde 250 – 300 bin TL gibi bir limit var. Bankalar da maalesef bunun üzerine çıkmıyor. Özel bankalarda ise kredi faizleri 2.94’ten başlayıp 3.50’lere kadar çıkmakta. Bu durum yatırımcıyı cezbetmiyor. Çünkü mevduatlar yüksek” ifadelerini kullanıyor.
‘Konutta fiyatlar doygunluk seviyesine ulaştı’
Gayrimenkul uzmanı Hakan Özelmacıklı ise satılık konut fiyatlarında düşüşün kiralık konut fiyatlarına da yansıdığını söylüyor. Özelmacıklı, kiralık evler için istenen fiyatların zirve noktasına geldiğini ve son günlerde fiyatlarda indirimler görüldüğünü belirtiyor. Özelmacıklı “Kiralık evlerde fiyatların doygunluk seviyesine ulaştığını görüyoruz. Özellikle istenen fiyatların tüketicinin ulaşabileceği seviyeyi zorladığını söyleyebiliriz” diyor.
Bu bütçeleri artık tüketicilerin karşılayamadıklarını söyleyen Özelmacıklı “Bu yüzden bazı kiralık ilan sürelerinin uzadığını aynı zamanda kiralık fiyatlarında ufak esneklikleri görmek mümkün” ifadelerini kullanıyor. Ayrıca Özelmacıklı “Üniversite tercihleri sonrası bazı boş evler de kiraya verilecek olsa da fiyat artışları konusunda bir zirve noktasındayız” diyor.
Ekonomist ve emekli akademisyen Prof. Dr. Cem Başlevent ise konut fiyatlarıyla birlikte aşırı yükselen kiralık evlere bu düzeyde yeterli talep olmadığının görülmesinin kiralık ilanlarındaki son günlerde yaşanan bazı fiyat esnekliklerinin nedeni olabileceğini söylüyor. Ayrıca Başlevent, “Konut fiyatlarındaki artış azalırsa ve kiralama icin arz çoğalırsa bu kiralara da olumlu yansır” diyor.
‘Rayiç bedel uygulaması şart’
Vural Yayan kiraların çok arttığını ama artışın yavan noktasına gelerek son dünlerde fiyatlarda düşüşler gözlendiğini ifade ediyor. Yayan şu ifadeleri kullanıyor:
“Bazı lokasyonlarda rezidans adı altında 1+1’ler 2+1’ler 3+1’lerin kira fiyatları inanılmaz derecede yüksek seviyelere geldi. Ama bence göreceği son nokta budur bunun daha üstünü beklemiyorum. Öte yandan kiralarda bir düşüş yaşanıyor mu? Evet yaşanıyor. Ancak daha da düşeceğini ön görüyorum.”
Yayan ayrıca “Bir ev kiraya verilirken “ben istediğim fiyattan veririm” rahatlığının olmaması lazım. Tıpkı tapudaki rayiç bedel uygulaması gibi metrekare birim fiyatlarının hesaplanarak evlerin ona göre kiraya verilmesi gerekiyor” diyerek kiralara da rayiç bedel uygulamasının getirilmesi gerektiğini ifade ediyor.
BDDK’dan düzenleme sinyali
Cumhurbaşkanı Yardımcısı Cevdet Yılmaz, geçtiğimiz günlerde ilk kez ev alacak kişileri destekleyecek mekanizmalar üzerinde çalıştıklarını söyledi. BDDK’nın ve TCBM’nin bu konu üzerinde düzenleme yapmak için çalıştıklarını belirten Yılmaz “Konut arzını artırmak durumundayız” dedi.
BDDK geçtiğimiz aylarda konut kredi limitlerini güncellemişti. BDDK birinci el evler için 2 milyon TL olan kredi kullanım limitini 5 milyon TL’ye çıkarmıştı. Birinci elde daha önce 10 milyon TL üzeri için kredi kullanımı söz konusu olmazken BDDK bu rakam 20 milyon TL’ye çıkarmıştı. Ayrıca kurum, ikinci elde ise farklı enerji sınıflarına göre kredilerde düzenlemeye gitmişti.