Und gerade jetzt verheißt das Verhalten von Opendoor, angetrieben von den Daten, die es sieht, schlechte Nachrichten. „Im Moment versuchen sie, so schnell wie möglich so viel von ihrem Bestand zu verkaufen“, sagt DelPrete. Eine mögliche Erzählung ist, dass das Unternehmen aufgrund der Daten, die Opendoor sieht, glaubt, dass die Dinge noch schlimmer werden könnten. „Sie lesen die Teeblätter“, sagt er. „Sie haben einfach bessere Teeblätter als du und ich.“ Fraser bestreitet das nicht: „Aufgrund dieser Signale, die wir in unserem Geschäft haben, können wir sehr effizient und sehr schnell auf sich ändernde Bedingungen reagieren“, sagt er.
Aber die Daten, auf die Opendoor Zugriff hat, erzählen vielleicht nur die halbe Wahrheit. iBuyers berücksichtigt 1,3 Prozent aller US-Eigenheimverkäufe im Jahr 2021, ein Allzeithoch, aber einige Regionen sind beliebter als andere. „Ihr Modell ist so, dass sie nur in einigen Teilen des Marktes wirklich erfolgreich sein können“, sagt Amit Seru, Professor für Finanzen an der Stanford Graduate School of Business. iBuyers sind in Gebieten tätig, in denen sich der Wohnungsbestand befindet relativ neu und einheitlichalso sind sie in Städten wie Phoenix und Las Vegas überrepräsentiert, ignorieren aber Staaten wie Missouri und Teile von Texaswo ältere Häuser dominieren.
Fraser bestreitet die Vorstellung, dass Opendoor keinen Einblick in den breiteren Markt hat. Seine „Buy-Box-Abdeckung“, bei der es Angebote für Häuser in Märkten macht, in denen es tätig ist, liegt bei 65 Prozent. „Das ist ein Mainstream-Produkt, kein Nischenprodukt“, sagt er.
Zwar stiegen die Preise in Phoenix während der Pandemie ab 445.000 $ im August 2021 auf 549.300 $ im August 2022die Zeit, die Immobilien vor dem Verkauf auf dem Markt verbracht haben 30 Prozent gestiegen im gleichen Zeitraum, was darauf hindeutet, dass Käufer intensiver über ihre Einkäufe nachdenken – ein Problem für iBuyer, die auf schnelle Verkäufe angewiesen sind.
Analysten Vorhersage Marktschwäche im September, und das wurde Realität, als Opendoor eine große Anzahl von Immobilien mit Verlust verkaufte. Seru glaubt, dass der Kampf, dem iBuyers jetzt gegenüberstehen, in gewisser Weise auf wirtschaftlichen Gegenwind hinweist, aufgrund der Art und Weise, wie iBuyers arbeiten. Wenn die Zeiten gut sind, gewinnen sie groß. Und wenn die Zeiten hart werden, gehören sie zu den ersten, die zu kämpfen haben.
Laut Tomasz Piskorski von der Columbia Business School, der auch Mitglied des National Bureau of Economic Research ist, liegt der Bruttogewinn eines iBuyer bei jeder Transaktion im Bereich von 5 Prozent. Wenn diese Marge knapp wird, gehören iBuyers zu den ersten, die aussteigen, weil ihr Geschäftsmodell darauf basiert, die von ihnen gekauften Häuser schnell und mit Gewinn zu verkaufen. „Opendoor weiß jetzt, dass sie, wenn sie dieses Haus kaufen – und denken Sie daran, es ist mit einem Rabatt erhältlich –, möglicherweise viele Monate daran festhalten“, sagt Piskorski.
DelPrete macht eine Analogie zwischen iBuyers wie Opendoor und kurzfristigen Aktienhändlern. Jahrzehntelang kauften Menschen Anteile an einem Unternehmen mit dem Ziel, diese jahrelang zu halten und mit ihrer Investition stetige Renditen zu erzielen. Die Menschen machten dasselbe mit Immobilien: Sie zogen in ein Haus, lebten jahrzehntelang darin, verkauften es dann, um es nach Bedarf zu vergrößern oder zu verkleinern, und legten die oft beträchtlichen Gewinne an, während sie gingen. iBuyers haben diesen Prozess beschleunigt, indem sie Häuser in Monaten statt in Jahren umgedreht haben und engere Margen erzielen. „Es ist ein zerbrechliches Geschäftsmodell, das nicht gut funktioniert, wenn die Preise ungewiss sind“, sagt Piskorski.