Wenn sogar die Inszenierung inszeniert ist

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Als die Pandemie zum ersten Mal ausbrach und die offenen Türen weitgehend aufhörten, mussten Agenten kreativ werden. Ben Shah, Mitbegründer der in Toronto ansässigen Property Pandas, einem Immobilienfotografie-Unternehmen, das auch virtuelle Touren und „virtuelle Inszenierungen“ anbietet – 3D-Renderings, wie ein Raum möbliert aussehen würde – sagt, dass das Interesse an diesen Dienstleistungen stark gestiegen ist. Was einst 10 bis 15 Prozent seines Umsatzes ausmachte, stieg sprunghaft auf 30 bis 40 Prozent.

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„Als Stager nicht so einfach in Eigentumswohnungen ein- und ausziehen durften, kamen viele Agenten zu mir“, sagt Shah.

Selbst jetzt, wo die persönlichen Besichtigungen wieder aufgenommen wurden und der Immobilienmarkt in Toronto so heiß wie eh und je ist, gehen mehr Angebote – insbesondere für Eigentumswohnungen – den Weg der virtuellen Bereitstellung. Die digitale Umgestaltung eines Raums ist billiger als die traditionelle Inszenierung: Shahs virtuell inszenierte Fotos kosten jeweils 40 bis 60 US-Dollar im Vergleich zu geschätzten 2.000 bis 4.000 US-Dollar für traditionelle Inszenierungsdienste, so die Ontario Real Estate Association. Es kann auch eine attraktive Lösung für Verkäufer sein, die nicht in die Einstellung von jemandem investieren möchten, der ein Haus voller vorübergehender Einrichtungsgegenstände einbringt.

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Shah sagt, der Prozess sei einfach. Einer seiner Fotografen geht in das Anwesen, macht eine Reihe von Fotos von jedem der leeren Räume, dann laden Grafikdesigner die Bilder hoch und verwenden eine spezielle Software, um sie einzurichten. „Wir haben eine ganze Softwarebibliothek mit verschiedenen Arten von 3D-Möbeln, die wir auf diese Fotos anwenden und verschieben können. Wir fügen Beleuchtung hinzu, berücksichtigen alle Winkel und lassen den Raum richtig aussehen“, sagt er. Die Bearbeitungszeit beträgt ein bis zwei Tage.

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Die virtuelle Inszenierung kleiner Räume kann auch als Verkaufstaktik eingesetzt werden, da sie das Potenzial eines Ortes zeigt. Wenn dann ein interessierter Käufer die Immobilie persönlich besichtigt, fühlt sie sich tendenziell größer an. „Wenn eine Eigentumswohnung viele physische Möbel im Raum hat, kann sie viel kleiner aussehen“, sagt Shah.

Während die virtuelle Inszenierung eine Option ist, für die sich einige Verkäufer von Eigentumswohnungen entscheiden, ist dies für Häuser nicht üblich oder ratsam, sagt der in Toronto ansässige Agent Shane Little von der Richards Group. Little, der sich auf das östliche Ende der Stadt spezialisiert hat, schätzt, dass nur drei bis fünf Prozent der Häuser, die er in den letzten drei Jahren gezeigt hat, virtuell inszeniert wurden.

Da der Kauf eines Eigenheims eine der größten und oft teuersten Entscheidungen ist, die eine Person treffen wird, ist es natürlich, einen Raum physisch ertasten zu wollen – dazu gehört auch, ihn mit Möbeln darin zu erleben. Immobilien sind sehr viel ein taktiler Kauf, sagt er, und das Betrachten einer leeren Fläche, die virtuell inszeniert wurde, hat nicht den gleichen „Wow“-Faktor. Selbst wenn es um Eigentumswohnungen geht, kann es eine Enttäuschung sein, einen Ort zu betreten, der anders aussieht als die digital inszenierten Bilder im Internet, sagt er.

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Außerdem kann sich eine gute physische Inszenierung positiv auf den Verkaufspreis einer Immobilie auswirken, insbesondere wenn es sich um ein Haus handelt. Daten der 2021 Real Estate Staging Association, einer nordamerikanischen Berufsgruppe, berichten, dass in einer Umfrage unter 4.600 Immobilien inszenierte Häuser neun Tage schneller verkauft wurden als solche, die nicht ästhetisch überarbeitet wurden.

Laut Little bietet seine Agentur Kunden Designpläne und Staging-Services als Teil ihres Verkaufsprozesses an, und das kann einen erheblichen Unterschied machen.

„Die Häuser, die den Prozess durchlaufen … sie streichen, reparieren vielleicht einige Hardware oder Beleuchtungskörper, diese kleinen Dinge haben eine große Wirkung“, sagt er. “Diese Häuser verkaufen sich für mehr und sie bekommen mehr Interesse.”

Shah stimmt zu; Er hört von wenigen Hausverkäufern, die an 3D-Inszenierung interessiert sind, und von keinem, dessen Immobilien über der 2-Millionen-Dollar-Marke gelistet sind. Allerdings stellt er fest, dass für Käufer von Eigentumswohnungen in Übersee, die die plötzliche Trennung zwischen inszenierten Fotos und einem leeren Rundgang nicht erleben, die virtuelle Inszenierung ausreichen kann.

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Auch kommerzielle Investoren nutzen diese Tools. Shah hat kürzlich eine Gewerbeimmobilie für einen Agenten inszeniert, dessen Kunde in China sitzt. “Anstatt des [agent] versuchten, ihn rüberzufliegen, um sich den Raum physisch anzusehen“, sagt Shah, „sie konnten es über den Computer überprüfen und es in ein Angebot aufnehmen.“

Aber für Verkäufer, die ein Haus auflisten möchten, glaubt Little an die Kraft echter Möbel. Die virtuelle Inszenierung weckt zwar das Interesse an einer Immobilie, ersetzt aber nicht das echte Erleben.

„Die Menschen sind durch HGTV so konditioniert worden, dass sie, wenn sie ein Haus betreten, etwas nicht so gemacht wird, wie sie denken, dass es getan werden sollte“ – sei es ein frischer Anstrich, neue Einrichtungsgegenstände, um veraltete zu ersetzen oder Fußböden zu renovieren – „Es wird ein Nachteil für dieses Haus“, sagt er. “Es könnte jemanden daran hindern, ein Angebot oder ein besseres Angebot abzugeben.”