Toronto bereitet sich auf den Frühlings-‘Tornado-Markt’ vor

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Erstkäufer von Eigenheimen, die nach einem rekordverdächtigen Jahr 2021 in diesem Frühjahr auf den Markt drängen wollen, könnten ein weiteres böses Erwachen erleben.

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Ein Zusammenfluss von Faktoren befeuert einen voraussichtlich teureren, wettbewerbsintensiveren Frühjahrsmarkt mit weniger Lagerbeständen als je zuvor, den einige Immobilienexperten als „Kanadas Tornado-Markt“ bezeichnen.

Das Ergebnis wird ein „verrückter Nachholbedarf“ sein, sagt Reza Sabour, ein leitender Hypothekenberater und ehemaliger Direktor der Canadian Mortgage Brokers Association of British Columbia. „Ich kann nicht sagen, dass ich so etwas in all den Jahren gesehen habe, in denen ich Hypotheken verwalte. Das wird noch lange ein Verkäufermarkt bleiben.“

Laut Sabour ist ein Faktor, der zur Intensität beiträgt, die Anzahl der Käufer, die mit einer Hypothekenvorabgenehmigung bereitstehen – diejenigen, die sich beeilt haben, die Finanzierung zu sichern, bevor die Bank of Canada (BoC) ihren Leitzins für Tagesgeld anhebt. Im Januar hielt die BoC ihren Zinssatz konstant bei 0,25 %, aber alle großen kanadischen Banken erhöhen jetzt einige Festhypothekenzinsen und rechnen mit einer Zinserhöhung der BoC im März.

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„COVID hat die Zinsen auf ein historisches und künstlich niedriges Niveau gesenkt, und das hat einen Goldrausch für die Hypotheken- und Immobilienbranche ausgelöst“, sagt Sabour. „Bei einer Inflation von 4,5 % ist es fast so, als würde man sich kostenlos Geld leihen, und die Leute wollen wirklich davon profitieren.“

Eine typische Hypotheken-Vorabgenehmigung von 90 oder 120 Tagen würde den Käufern eine Rettungsleine bis April geben, wenn sie versuchen, eine variable Hypothek von unter 1,5 % zu ergattern.

Aber das ist nur die Spitze des Eisbergs für Käufer im Großraum Toronto (GTA). Eine Rückkehr zur Normalität vor COVID-19 und eine verstärkte Einwanderung werden die Nachfrage nach Wohnraum noch weiter ankurbeln, sagte die Canadian Real Estate Association (CREA).

Der größte Einzelfaktor, der die Nachfrage verschärft und die Preise in die Höhe treibt, sind jedoch Kanadas historisch niedrige Lagerbestände.

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„Wir befinden uns seit etwa Ende Mai 2020 in einem Tornado-Markt und er hat sich nicht verlangsamt“, sagt Lauren Haw, CEO des technologieorientierten Brokerhauses Zoocasa. „Was wir in der GTA und in Kanada wirklich brauchen, ist das Wohnungsangebot. Wir haben nicht genug Wohnungen und ich weiß nicht, wohin diese unersättliche Nachfrage gehen wird.“

Laut Altus und der Building Industry and Land Development Association (BILD) wurden im Jahr 2021 etwa 27 % mehr Wohnungen verkauft als im 10-Jahres-Durchschnitt der GTA (46.651), was den zweitstärksten Jahresrekord der Region nach 2002 darstellt. Die GTA-Märkte sahen alles – Zeithoch durchschnittlicher Verkaufspreis von 1.095.475 $ – eine Steigerung von 17,8 % gegenüber 2020 und das erste Mal, dass der regionale Durchschnitt die 1-Millionen-Dollar-Marke überschritt.

Haw sagt, dass Verkäufe mit niedrigem Lagerbestand in den Frühjahrsmarkt 2021 vorgezogen wurden, was jetzt noch mehr aufgestaute Nachfrage bis zum Frühjahr 2022 anheizt. Aber jetzt gibt es noch weniger Häuser, die es zu kaufen gilt.

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Der gesamte verbleibende Bestand neuer Eigenheime fiel im Dezember im GTA auf nur 2,3 Monate, basierend auf den durchschnittlichen Verkäufen der letzten 12 Monate. Haw sagt, dass einige Regionen wie Durham, Halton und Peel jetzt nur noch zwei Wochen Lagerbestand haben.

„Es gibt die Nachfrage von 2021 von Menschen, die nicht in die Häuser kommen konnten, und dann fügt man einen völligen Mangel an Angebot hinzu, um diese normale Nachfrage zu decken. Dann fügt man potenziell steigende Zinsen hinzu und es ist ein totaler Wahnsinn“, sagt Haw.

Tatsächlich soll der Gesamtpreis eines Hauses in der GTA um 11 Prozent auf 1.256.000 US-Dollar steigen, so die Prognose der Royal LePage Market Survey.

Auch der Bieterkrieg scheint sich zu verschärfen. Haw sagt, dass es laut den Daten von Zoocasa normal ist, 30 oder mehr Angebote für eine Immobilie zu sehen.

Es verheißt nichts Gutes für Käufer, die 2021 ausgepreist wurden. Sie werden, wie Sabour es sieht, 2022 „nicht wirklich eine Chance haben“.

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Die Lösung scheint einfach zu sein: Bauen Sie einfach mehr Häuser. Leider haben die Kommunal- und Provinzregierungen in Ontario dies durch kurzsichtige Ansätze erschwert, sagt Kevin Crigger, der Präsident des Toronto Regional Real Estate Board (TRREB).

Laut Crigger haben sich die früheren Regierungen von Ontario und den lokalen Regierungen darauf konzentriert, die Nachfrage zu reduzieren oder die Einnahmen zu steigern, und zwar durch das, was er als „regressive“ Steuerformen wie die ausländische Käufersteuer und die Grunderwerbssteuer bezeichnet. Diese Taktiken mögen politisch sinnvoller sein, aber sie gehen nicht auf die zugrunde liegenden Versorgungsprobleme ein, sagt er.

„Die meisten dieser Maßnahmen haben sich darauf konzentriert, Anreize zu schaffen, um die Nachfrage willkürlich oder fiktiv zu unterdrücken“, sagt Crigger. „Aber jeder Ökonom wird Ihnen sagen, dass es eine zweiseitige Gleichung ist. Wir befinden uns immer noch in einem Markt mit massivem Angebotsmangel und ohne wesentliche Änderungen werden wir immer noch nicht genug Immobilien haben, die die Leute kaufen können.“

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Laut BILD benötigt die GTA 30 % mehr neue Wohneinheiten pro Jahr, um den Bevölkerungsbedarf zu decken. Damit Ontario als Ganzes das gleiche Pro-Kopf-Wohnungsniveau wie der Durchschnitt in anderen Provinzen hat, wären mehr als 650.000 zusätzliche Wohneinheiten erforderlich, sagte Jean-François Perrault, Chefökonom der Bank of Nova Scotia, im Januar.

Laut Crigger kommt es auf die kommunale Ebene an, mehr Versorgung zu schaffen, wo neue Entwicklungen oft von bürokratischer Bürokratie geplagt werden. Neuentwicklungen brauchen Jahre, um sie auf den Markt zu bringen. Kommunalverwaltungen könnten jedoch eine größere Rolle dabei spielen, Investoren Möglichkeiten zu bieten, Einfamilienhäuser in Zwei-, Drei- und Vierfamilienhäuser umzuwandeln.

„Wenn die Kommunalverwaltungen keine entscheidenden Maßnahmen ergreifen, um das Genehmigungsverfahren zu rationalisieren, werden wir mit der gleichen Herausforderung fortfahren, über die wir heute sprechen, und wir werden in 10 Jahren auf viel schlimmere Weise darüber sprechen. “, sagt Crigger.

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Über Kanada als Ganzes sprechend, glaubt Sabour, dass die Zunahme von Mehrfamilienhäusern und die Verdichtung von Nachbarschaften „buchstäblich die einzige Rettung sind, die wir meiner Meinung nach haben würden, um die Preise zu senken“.

Die Royal Bank hat kürzlich 2021 zum besten Jahr für Baubeginne seit 1977 erklärt, eine gute Nachricht für Eigenheimkäufer. Leider trug Toronto nicht zum Anstieg des Angebotsbaus bei, da die Baubeginne im Vergleich zum Durchschnitt der Jahre 2015 bis 2019 nur um 1,4 Prozent (oder 500 Einheiten) anstiegen.

Es stellt Erstkäufer von Eigenheimen und sogar zukünftige Generationen von Kanadiern vor einen schwierigen Weg, wenn es um den Eintritt in den Wohnungsmarkt geht. Für Crigger beginnt der Weg zur Veränderung auf lokaler Ebene.

„Ich denke, es ist sehr an der Zeit, dass lokale Regierungen eine Führungsrolle in der Wohnungsdiskussion übernehmen“, sagt Crigger. „Auf diese Weise werden wir unser Angebot wirklich schnell auf den Markt bringen, um diese Bedenken auszuräumen.“