Ein neuer Bericht warnt davor, dass die britischen Mieten in den nächsten drei Jahren um bis zu 13 Prozent steigen könnten.
Laut einer am Montag von der Resolution Foundation veröffentlichten Studie werden die Mietausgaben der Mieter in den kommenden Jahren auch schneller steigen als die Einnahmen.
Die starken Prognosen wurden getroffen, obwohl der jüngste außergewöhnliche Anstieg der Neumieten in Großbritannien – ein Anstieg um fast ein Fünftel in den letzten zwei Jahren – zu Ende geht, da sich die derzeit hohen Marktzinsen immer noch auf bestehende Mietverträge auswirken.
Der Bericht „Through the Roof: Aktuelle Trends beim Mietpreiswachstum“ stellt fest, dass die Hauptursachen für den Anstieg der privaten Mieten in Großbritannien eine Erholung von der Pandemie und in jüngster Zeit stark steigende Löhne sind. Die Stiftung weist darauf hin, dass sich die Mieten langfristig tendenziell an den Löhnen orientieren – und dass die durchschnittlichen privaten Mieten im Verhältnis zum Durchschnittsverdienst seit 2000 in etwa konstant geblieben sind.
Die Studie kommt jedoch zu dem Ergebnis, dass die durch die Pandemie verursachte Störung des Mietmarktes, in der Räumungen und Zwangsvollstreckungen gestoppt wurden, dazu führte, dass das Mietniveau im Verhältnis zum Einkommen auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen fiel und Anfang 2022 bei fast 5 Prozent lag niedriger als es ein langfristiger Trend vermuten lässt. Ein Teil des jüngsten Anstiegs der Mietpreise ist daher eine „Korrektur“ nach der Pandemie, die das Miet-Gewinn-Verhältnis im Vereinigten Königreich wieder auf seinen langfristigen Trend zurückführt.
Er fügt hinzu, dass dieser Aufholprozess nach der Pandemie durch ein historisch hohes nominales Gewinnwachstum in den letzten Jahren noch verstärkt wurde, wobei die durchschnittlichen Gewinne seit Anfang 2022 um 13 Prozent gestiegen sind.
Die Stiftung prognostiziert jedoch, dass der Anstieg der Mieten für neue Mietverträge ein Ende finden dürfte, da dieser Aufholprozess nun abgeschlossen ist und sich das Lohnwachstum abschwächt. Tatsächlich kommt es zu dem Ergebnis, dass sich die Marktmieten für neue Mietverträge bereits abzukühlen beginnen und von einem jährlichen Wachstum von 10,4 Prozent im Juni 2023 auf 7,5 Prozent im März 2024 zurückgehen.
Die Stiftung warnt jedoch davor, dass sich das Wachstum des Mietniveaus für neue Mietverhältnisse zwar abkühlt, es jedoch Jahre dauern könnte, bis der beobachtete Wachstumsschub auch den gesamten privaten Mietsektor erfasst. Neue Mieter werden diese neuen höheren Mieten zahlen, während bestehende Mieter, die das Ende ihres Mietverhältnisses erreichen oder gezwungen sind, Preiserhöhungen innerhalb des Mietverhältnisses zu akzeptieren, in Zukunft mit erheblichen Mieterhöhungen rechnen müssen.
Unter der Annahme, dass die durchschnittlich gezahlten Mieten im Vergleich zu den Einnahmen in drei Jahren wieder auf das Niveau vor der Pandemie zurückkehren, kommt der Bericht zu dem Schluss, dass die Mieten (für alle Mietverhältnisse) in diesem Zeitraum einen Preisanstieg von über 13 Prozent (bzw. 4,2 Prozent pro Jahr) verzeichnen würden Durchschnitt), viel schneller als das vom OBR für diese Jahre prognostizierte Wachstum des Durchschnittsverdienstes von 7,5 Prozent (oder durchschnittlich 2,4 Prozent pro Jahr).
Die Stiftung warnt davor, dass dies bedeutet, dass für viele Mieter in den nächsten Jahren noch erhebliche steigende Wohnkosten bevorstehen und die Schätzungen der Mietpreisinflation für alle Mietobjekte – und nicht nur für Neuvermietungen – noch einige Zeit hoch bleiben werden.
Als Reaktion auf die Warnung sagte Ben Twomey, Geschäftsführer von Generation Rent: „Mieter können sich vor der Immobilienkrise nirgendwo verstecken.“ Es spielt keine Rolle, was Sie verdienen: Wenn Ihr Vermieter glaubt, dass jemand anderes eine höhere Miete zahlen würde, kann er mehr von Ihnen verlangen und Ihnen mit der Räumung drohen, wenn Sie sich dagegen wehren.
„Steigende Mieten bedeuten, dass wir weniger für die Zukunft zurücklegen und weniger für den Lebensunterhalt ausgeben müssen. Neben dem Bau von mehr Häusern und der Bereitstellung ausreichender Unterstützung durch das Sozialhilfesystem muss die Regierung die Vermieter davon abhalten, die Miete über das hinaus zu erhöhen, was wir uns als Mieter tatsächlich leisten können.“
Der Bericht stellt fest, dass die Kosten für neue Mietverträge seit Januar 2022 um 18 Prozent gestiegen sind. Dies hatte große Auswirkungen auf den Lebensstandard der Familien: Die Zahl der Familien, die privat zur Miete wohnen, hat sich innerhalb einer Generation fast verdoppelt – von 11 Prozent zuletzt 1990er Jahren auf heute fast 20 Prozent.
Auch die private Vermietung ist nicht mehr nur den 20-Jährigen vorbehalten. Der Anteil der ärmeren Familien mit Mietern im Alter von 30 bis 49 Jahren hat sich von nur 11 Prozent Mitte der 1990er Jahre auf fast 30 Prozent in den Jahren 2021 bis 2022 fast verdreifacht.
Ben Beadle, Geschäftsführer der National Residential Landlords Association, forderte die Minister auf, Maßnahmen zur Entwicklung wachstumsfördernder Steuermaßnahmen zu ergreifen, damit das Angebot an Mietwohnungen der Nachfrage gerecht wird: „Wie der Bericht hervorhebt, steigt die Zahl der Menschen überhaupt.“ Viele Phasen ihres Lebens sind heute auf den privaten Mietsektor angewiesen. Da die Nachfrage jedoch das verfügbare Angebot bei weitem übersteigt, gibt es durchschnittlich 15 potenzielle Mieter, die hinter jeder gemieteten Immobilie her sind, doppelt so viel wie vor der Pandemie.“
Die Stiftung widerlegte auch populäre Argumente für die Ursache des jüngsten Mietanstiegs. Die Theorie, dass steigende Zinssätze die Kosten für die Bedienung von Buy-to-Let-Hypotheken in die Höhe getrieben haben und Vermieter dazu zwingen, diese Kosten an ihre Mieter weiterzugeben, ignoriert die Tatsache, dass die Fähigkeit der Vermieter, höhere Kosten weiterzugeben, letztendlich durch den breiteren Mietmarkt eingeschränkt wird. Wenn es für Vermieter so einfach wäre, sich einseitig für eine Mieterhöhung zu entscheiden, hätten sie dies wahrscheinlich vor 2022 getan, sagt die Stiftung.
Es gab auch Schreckensgeschichten über Zinserhöhungen und strengere Regulierungen, die zu einer Massenflucht von Vermietern aus dem privaten Mietsektor (Private Rental Sector, PRS) führten und das Angebot an verfügbaren Wohnungen verringerten. Die Analyse der Bank of England durch die Stiftung zeigt jedoch, dass der PRS seit Mitte 2019 nur sehr geringfügig geschrumpft ist, was nur 1 Prozent des Sektors entspricht.
Cara Pacitti, leitende Ökonomin bei der Resolution Foundation, sagte: „Millionen Familien, die in ganz Großbritannien neue Mietverträge abschließen, waren in den letzten Jahren, als wir die Pandemie überwunden haben, mit steigenden Mieten konfrontiert.“ Die Steigerungen bei neuen Mietverträgen beginnen sich zu verlangsamen, aber die tatsächliche Höhe der Mieterzahlungen wird in einigen Jahren weiterhin höher sein als ihr Einkommen, da diejenigen, die noch nicht von höheren Preisen betroffen sind, betroffen sein werden.
„Da immer mehr Familien privat mieten und auch länger wohnen, stellen diese Mietsteigerungen ein größeres Problem für Großbritannien dar und erfordern mutigere Lösungen von den politischen Entscheidungsträgern.“ Zu den kurzfristigen Lösungen gehört die regelmäßige Anhebung des örtlichen Wohngeldes, um ärmere Familien zu unterstützen, und die ultimative längerfristige Lösung besteht darin, einfach mehr Häuser zu bauen.“
Ein Sprecher der britischen Regierung sagte: „Unser Mieterreformgesetz wird den Menschen mehr Sicherheit in ihren Häusern geben und sie in die Lage versetzen, schlechte Praktiken zu bekämpfen.“ Im Rahmen unseres langfristigen Plans für den Wohnungsbau investieren wir 11,5 Milliarden Pfund in das Affordable Homes Program und bleiben auf dem richtigen Weg, eine Million Pfund über dieses Parlament hinaus zu bauen.
„Wir unterstützen Menschen mit steigenden Kosten mit 108 Milliarden Pfund, um bei Rechnungen zu helfen – durchschnittlich 3.800 Pfund pro Haushalt, und wir haben den Satz der örtlichen Wohnbeihilfe erhöht, sodass private Mieter, die Wohngeld oder Universalkredit beziehen, im Durchschnitt fast 800 Pfund pro Jahr erhalten.“ Jahr besser dran.“