NEW YORK (AP) – Im 31. Stock eines einst hoch aufragenden Bürogebäudes in der Innenstadt von Manhattan legen Bauarbeiter Stahlverstrebungen für das ab, was bald eine Vielzahl von Wohneinrichtungen verankern wird: eine Catering-Station, eine Lounge, eine Feuerstelle und Gasgrills .
Das seit 2021 leer stehende Gebäude wird in 588 marktübliche Mietwohnungen für rund 1.000 Menschen umgebaut. „Wir nehmen ein leerstehendes Gebäude und hauchen nicht nur diesem Gebäude Leben ein, sondern dieser ganzen Nachbarschaft“, sagte Joey Chilelli, Geschäftsführer der Immobilienfirma Vanbarton Group, die den Umbau durchführt.
Im ganzen Land wird die Umwandlung von Büros in Wohnungen als potenzielle Rettungsleine für kämpfende Geschäftsviertel in der Innenstadt verfolgt, die sich während der Pandemie geleert haben und sich möglicherweise nie vollständig erholen werden. Der Conversion-Push ist durch eine Betonung der Erschwinglichkeit gekennzeichnet. Mehrere Städte bieten Entwicklern ernsthafte Steuererleichterungen, um Anreize für den Umbau von Büros in Wohnungen zu schaffen – vorausgesetzt, dass ein bestimmter Prozentsatz der Wohnungen zu erschwinglichen Preisen unter dem Marktpreis angeboten wird.
Im Januar kündigte Pittsburgh an, Vorschläge zur Schaffung erschwinglicherer Wohnungen durch die „Umwandlung von brachliegenden und nicht ausgelasteten Büroflächen“ anzunehmen. Boston veröffentlichte im Oktober einen Plan zur Wiederbelebung der Innenstadt, der einen Schub für mehr Wohnraum beinhaltete, von denen einige aus Büroumbauten stammen würden. Und Seattle startete im April einen Wettbewerb für Gebäudeeigentümer und Designbüros in der Innenstadt, um Umbauideen zu entwickeln.
In der Hauptstadt der Nation hat Bürgermeisterin Muriel Bowser den Umbau von Büros in Wohnungen zu einem Eckpfeiler ihres Plans gemacht, die Innenstadt des Bezirks neu zu bevölkern und zu revitalisieren. Ihr „Comeback-Plan“ für die Hauptstadt, der Anfang dieses Jahres angekündigt wurde, sieht vor, 15.000 neue Einwohner in die Innenstadt zu bringen, zusätzlich zu den etwa 25.000, die bereits hier leben.
Die Verwaltung von Bowser sagt, dass etwa 1 Million Quadratfuß Immobilien in der Innenstadt bereits von Gewerbe- zu Wohnimmobilien umgewandelt werden. Aber die Stadt muss weitere 6 Millionen Quadratfuß umbauen, um ihr Ziel von 15.000 neuen Einwohnern in der Innenstadt zu erreichen.
„Wir werden nicht mehr so viele Arbeiter in der Innenstadt haben wie vor der Pandemie“, sagte Bowser Anfang des Jahres. „Unsere Aufgabe ist es, dafür zu sorgen, dass wir mehr Menschen in die Innenstadt bringen.“
Aber der Conversion-Push hat einige Skeptiker. Befürworter des Wohnungsbaus befürchten, dass die Anforderungen an bezahlbaren Wohnraum verwässert werden könnten. Und selbst die Befürworter des Umwandlungsmodells sagen, Steuererleichterungen für wohlhabende Entwickler seien nicht das beste Mittel, um das Ziel zu erreichen.
„Entwickler, die der Meinung sind, dass es ihrem Gewinn zugute kommt, werden es ohne Anreiz tun“, sagte Erica Williams, Direktorin des DC Fiscal Policy Institute. “Dies ist ein sehr kostspieliger Vorschlag für ein unbewiesenes Programm.”
Und da immer mehr Arbeitgeber auf hybride Arbeitsmodelle setzen, stellt sich die Frage, ob die Menschen in die Innenstadt ziehen wollen, wenn sie nicht jeden Tag dort sein müssen.
„Sie müssen die Innenstadt zu einem Viertel machen – zu einem Ort, der lebendig, verspielt und aktiv ist“, sagte der Bürgermeister von Pittsburgh, Ed Gainey, vor einer Podiumsdiskussion auf der Konferenz der Bürgermeister der Vereinigten Staaten in Washington im vergangenen Januar. „Wie macht man es zu einem Viertel, das eine Atmosphäre hat, in der junge Leute sein wollen?“
Jordan Woods, ein 33-jähriger Auftragnehmer der Bundesregierung, zog 2019 in eine Wohnung in der Innenstadt von Washington, teilweise angezogen von der Attraktivität, zu Fuß zur Arbeit gehen zu können. Er sagte, er könne zuverlässige Geschäfte und Restaurants finden, die nachts geöffnet blieben, aber dann kam die Pandemie und die Innenstadt wurde für mehr als ein Jahr „wie eine Mondlandschaft“.
„Und selbst vor der Pandemie fehlten noch grundlegende Dinge wie Spielplätze und Hundeparks und ein normales Nicht-Vollwert-Lebensmittelgeschäft, zu dem ich laufen konnte“, sagte Woods. „Ich würde nicht sagen, dass ich es bereue, aber wenn ich jetzt über denselben Schritt nachdenke, bin ich mir nicht sicher, ob ich es tun würde.“
Chuck D’Aprix, Direktor bei Downtown Economics, einem Entwicklungsberatungsunternehmen, sagte, die Anziehung neuer Einwohner in ein ehemaliges Geschäftsviertel in der Innenstadt sei mit spezifischen Henne-Ei-Problemen verbunden. Die Geschäfte, die die Bewohner brauchen, unterscheiden sich von denen der Tagesbüroangestellten.
Dazu gehören mittelgroße erschwingliche Lebensmittelgeschäfte und Kindertagesstätten, Tierbedarfsgeschäfte, Baumärkte und Autowerkstätten. Und diese Orte müssen über die Bürozeiten hinaus geöffnet bleiben.
„Viele dieser Dienste sind derzeit einfach nicht in Innenstädten kleiner oder mittelgroßer Städte verfügbar, wissen Sie, sie schließen nachts“, sagte D’Aprix.
Aber da die Leerstände in Bürogebäuden in der Innenstadt weiter steigen, von 12,2 % im vierten Quartal 2019 auf 17,8 % im ersten Quartal 2023, muss laut der Immobilienfirma CBRE dringend etwas unternommen werden. Zu den am stärksten betroffenen Orten gehören San Francisco mit einer vorläufigen Leerstandsquote von 29,4 %, Houston mit 23,6 %, Philadelphia mit 21,7 % und Washington mit 20,3 %.
In New York City, wo die Leerstandsquote bei 15,5 % liegt, kündigte Bürgermeister Eric Adams im Januar einen Plan an, 500.000 neue Wohnungen in die Stadt zu bringen, einschließlich sogenannter mietbeschränkter Wohnungen.
Ein Schlüsselelement dieses Plans ist die Umwidmung von Teilen von Midtown Manhattan, die derzeit nur Büro- und Produktionsflächen zulassen. Zusammen mit der Umwidmung treibt das Bürgermeisteramt Gesetze im Gesetzgeber voran, um Steuererleichterungen zu genehmigen, die Entwickler dazu verleiten würden, in Umbauten zu investieren, die erschwingliche Einheiten umfassen, sowie Änderungen im Mehrfamilienhausgesetz des Staates, die Gebäuden, die bis 1990 gebaut wurden, Zugang zu mehr ermöglichen würden flexible Regelungen, die Umrüstungen erleichtern.
„Die Möglichkeit, unseren veralteten Bürobestand in der Stadt wirklich zu übernehmen, ist eine echte Win-Win-Situation, da wir angesichts der Leerstandsquoten nicht nur den Büromarkt stützen, sondern auch dazu beitragen, unsere Geschäftsviertel zu reaktivieren, die wirklich gelitten haben gerade während der Pandemie“, sagte die stellvertretende Bürgermeisterin Maria Torres-Springer.
„Wir können auch in dieser schlimmen Wohnungskrise, in der wir uns befinden, eine Delle hinterlassen“, sagte sie und bemerkte, dass mehr als 70.000 New Yorker jede Nacht in Notunterkünften schlafen und es „im Wesentlichen eine funktionale Null-Leerstandsquote für die günstigsten Wohnungen gibt in unserer Stadt.”
In den letzten zwei Jahrzehnten wurden fast 80 Bürogebäude in New York in Wohnungen umgewandelt – laut CBRE die meisten im Land. Etwa 200 weitere könnten in den nächsten zehn Jahren im Spiel sein, so John Sanchez, der Geschäftsführer der 5 Borough Housing Movement, die den Umbau unterstützt. Damit würden rund 20.000 Wohneinheiten entstehen.
Den Umbauten wird zugeschrieben, Lower Manhattan von einem Viertel, das in der Abenddämmerung geschlossen wurde, in ein begehrtes Ziel für Familien und Feinschmecker zu verwandeln.
„Was Sie gesehen haben, war das am schnellsten wachsende Wohnviertel der Stadt“, sagte Ross Moskowitz, Partner der Anwaltskanzlei Stroock & Stroock & Lavan, die sich auf Immobilien, Landnutzung und öffentlich-private Partnerschaften spezialisiert hat. „Plötzlich sah man nur noch Kinderwagen und Hunde, also bedeutet das offensichtlich, dass die Leute nicht nur zur Arbeit kommen. Sie kommen eigentlich, um zu bleiben.“
Aber Umbauten allein in New York und anderswo werden wahrscheinlich nicht ganze Innenstadtviertel zurückbringen, noch werden sie automatisch eine Delle in die Krise des bezahlbaren Wohnraums hinterlassen. In einem Bericht vom März stellte CBRE fest, dass Büro-zu-Haus-Umbauten nur etwa 1 % der neuen Mehrfamilienprojekte ausmachten und dass sie trotz des Hypes „keine Beweise“ bedeutend zugenommen haben.
„Der Umbau von Gebäuden ist nicht einfach“, sagte Luke Bronin, der Bürgermeister von Hartford, Connecticut. „Es gibt viele Gebäude, die einfach nicht förderlich sind.“
Zu den Problemen gehören der Zugang zu natürlichem Licht und Luft, das Fehlen von Balkonen in den meisten Bürogebäuden und die Notwendigkeit, Hunderte von Badezimmern und Küchen zusammen mit den dazugehörigen Sanitäranlagen in Gebäuden zu installieren, die oft mit nur zwei großen Badezimmern pro Etage gebaut werden.
Es kann auch Umweltprobleme geben, sagte Anoop Davé, CEO von Victrix, einer Immobilien-Investment-Management-Entwicklungsgesellschaft, die sich auf die Umwandlung von meist leerstehenden Bürogebäuden in Wohngebäude und Hotels spezialisiert hat. „Viele dieser Gebäude könnten Asbest oder ähnliches haben. Das ist nicht unbedingt ein Deal-Killer, aber manchmal sind die Kosten für die Behebung so hoch, dass es nicht funktioniert, selbst wenn Sie es für null bekommen.“
Auch die Finanzierung, aktuelle Pächter und Bebauungsfragen können Herausforderungen darstellen. Washington zum Beispiel hat eine Fülle von Bundesgebäuden, die unantastbar sind.
Christopher Nicholson, 38, ein Technical Operations Analyst, kennt die Vor- und Nachteile des Lebens in einem umgebauten Bürogebäude in der Innenstadt aus erster Hand – er hat in der Innenstadt von Denver in zweien gewohnt. 2018 zog er in ein 31-stöckiges ehemaliges Bürohochhaus aus dem Jahr 1967, das 2006 zu Wohnungen umgebaut wurde.
„Es war im Geschäftsviertel der Innenstadt, also waren alles andere nebenan Bürogebäude, und es gab ein großes Parkhaus direkt nebenan“, sagte er. „Es fehlte definitiv an Grünflächen, der nächste Park ist mehr als einen halben Kilometer entfernt. Das Lebensmittelgeschäft war etwa eine Meile plus.“
2020 zog er in sein jetziges Gebäude, ein 130 Jahre altes, neunstöckiges ehemaliges Bürogebäude, das im Jahr 2000 umgebaut wurde. Sein neues Gebäude liegt direkt an der Straßenbahn- und Bushaltestelle und in der Nähe von Hotels mit netten Restaurants und Cocktailbars. Das macht es einfach, Freunde und Geschäftskollegen dazu zu bringen, sich in der Nähe seines Hauses zu treffen, sagte er.
„Ich kann mir nicht vorstellen, woanders zu leben“, sagte Nicholson. „Ich denke, für das, was ich bekomme, bin ich mehr als zufrieden mit den Kompromissen, die ich eingegangen bin.“
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Khalil berichtete aus Washington und Casey aus Boston. Der assoziierte Presseautor Manuel Valdes in Seattle hat zu diesem Bericht beigetragen.