China steht vor einer Katastrophe auf dem Immobilienmarkt

Die gefährliche Blase, die sich seit Jahren auf dem chinesischen Immobilienmarkt zusammenbraut, platzt und verändert die Wirtschaft des Landes auf eine Weise, die selbst für Ökonomen noch immer schwer vorhersehbar ist.

Der Immobiliensektor hat das explosive Wachstum des Landes in den letzten Jahrzehnten fast im Alleingang vorangetrieben, doch während sich das durch jahrelange riskante Investitionen verursachte Chaos auflöst, konnte nur die strenge Kontrolle der Kommunistischen Partei Chinas (KPCh) eine absolute Katastrophe über Nacht verhindern .

Doch trotz der Bemühungen der KPCh ist Chinas Immobilienkrise noch lange nicht vorbei. Anfang dieses Monats konnte Country Garden, Chinas größter privater Immobilienentwickler, den Zahlungsausfall seiner riesigen Schulden nur knapp verhindern. Angesichts des anhaltenden Abschwungs des einst florierenden Immobiliensektors kämpft die gesamte chinesische Wirtschaft, was weltweite Besorgnis hervorruft.

Daten zufolge ist Chinas Immobiliensektor die größte Anlageklasse der Welt, wie Adem Tumerkan, Redakteur bei Speculators Anonymous, sagte Newsweek. „Der Wert wird auf über 60 Billionen US-Dollar geschätzt – weit mehr als Chinas Anleihen- und Aktienmärkte zusammen“, sagte er.

„Als ich vor ein paar Jahren noch bei der UBS war, nannten wir es den wichtigsten Sektor der Welt“, sagte der Ökonom George Magnus, einst Chefökonom der UBS und heute Mitarbeiter am China Centre der Universität Oxford Großbritannien, erzählt Newsweek. „Die meisten Leute akzeptieren irgendwie, dass es, selbst wenn man ein paar Doppelzählungen und zweifelhafte Einbeziehungen berücksichtigt, wahrscheinlich etwa ein Viertel davon ist.“ [China’s] BIP.“

Im Vergleich zu anderen großen Volkswirtschaften ist dies ein riesiger Anteil am BIP. Dieser Sektor ist nicht nur enorm wichtig für China, sondern er ist auch eng mit den persönlichen Finanzen und Ersparnissen der chinesischen Haushalte verbunden, da „die Chinesen nicht wirklich in Aktien oder Finanzanlagen investieren“, sagte Magnus, und der Immobiliensektor sei es geworden „Eine Form des Sparens für die städtische Mittelschicht.“

Etwa 70 Prozent des Haushaltsvermögens in China sind an den Immobiliensektor gebunden, „ein riesiger Betrag“, so Tumerkan. „Es unterstreicht wirklich, wie gefährlich sinkende Immobilienpreise die Bilanzen und das Vertrauen der privaten Haushalte beeinträchtigen können“, sagte er.

Und die Preise fallen bereits seit einiger Zeit, trotz der Bemühungen der KPCh, politische Konjunkturmaßnahmen einzuführen. Den neuesten Daten von Bloomberg zufolge sind die Preise für Neubauimmobilien in 70 chinesischen Städten im September um 0,3 Prozent im Vergleich zum Vormonat eingebrochen, als sie um 0,29 Prozent gefallen waren. Es war der stärkste Rückgang gegenüber dem Vormonat seit Oktober 2022.

Der Einbruch bei Hausverkäufen und Immobilieninvestitionen beeinträchtigt die gesamten Wirtschaftsaussichten Chinas. Aber wie ist das Land an diesen Punkt gekommen?

Wie ist China in diesen Schlamassel geraten?

In den 1990er-Jahren unternahm China erste Schritte, um aus dem ehemaligen Wohnungsfürsorgesystem – bei dem man Wohnraum nur bekommen konnte, wenn man Parteimitglied war oder etwas tat, was der KPCh zugute kam – ein „Wohnungshilfesystem“ zu machen echten Immobilienmarkt, wie wir ihn kennen würden“, sagte Magnus.

Dies führte dazu, dass der chinesische Immobilienmarkt ab den 2000er Jahren sehr schnell expandierte, was teilweise auf die wachsende städtische Bevölkerung und die Unterstützung der Regierung zurückzuführen war.

„In den ersten Jahren war es kommerziell rentabel“, sagte Magnus. „Aber vor ein paar Jahren fingen die Leute an, von Geisterstädten zu reden, und das waren die allerersten Beobachtungen, dass viel unnötig gebaut wurde oder dass die Bauarbeiten schneller voranschritten, als die Wirtschaft dies aufnehmen konnte.“

Um den Sektor zu unterstützen, intervenierte die Regierung in den 2000er und 2010er Jahren regelmäßig, wenn die Wirtschaft „schwach war oder sich einem Abschwung näherte“, erklärte Magnus, „aber wenn die Wirtschaft stark war, kamen sie nie, um die Lage zu beruhigen.“

Diese Art von Intervention, die den Sektor nie gedämpft, sondern nur in schwierigen Zeiten angekurbelt hat, führte bei Bauunternehmern, lokalen Behörden und Investoren in China zu einem weit verbreiteten Optimismus, der glaubte, die Preise würden nur steigen, eine Idee, die Magnus als „Fantasie“ bezeichnete.

Haushalte wurden gebeten, in den Bau ihrer Häuser sowie in neue Immobilien für andere Menschen zu investieren, was Magnus als „eine Art Schneeballsystem“ bezeichnete. Er sagte, dass in den Jahren 2019 und 2020 90 Prozent der in China verkauften Immobilien über dieses Vorverkaufsmodell verkauft wurden, was es den Entwicklern ermöglichte, viel Geld von chinesischen Haushalten zu leihen.

Die Realität brach auf der „Fantasie“ des Immobiliensektors zusammen, als die chinesische Regierung erkannte, dass einige der größten Entwickler des Landes, wie Evergrande und Country Garden, enorme Schulden machten und eine Vermögensblase anheizten, indem sie eine riskante Art von Investitionen förderten, die auf „ Vorverkaufsmodell.

Im Herbst 2020 ging die chinesische Regierung hart gegen diese Art von Investitionen vor und schränkte die Höhe der Schulden ein, die Entwickler eintreiben konnten. Die Banken gingen sogar noch weiter und stellten die Finanzierung von Entwicklern ein.

„Es war das, was die Blase zum Platzen brachte, denn dann wurde den Leuten klar, dass das Modell der Immobilienentwickler gebrochen war“, sagte Magnus.

„Dann gerieten die Entwickler in finanzielle Schwierigkeiten“, fügte er hinzu. „Einige der Immobilien konnten nicht fertiggestellt oder gar nicht begonnen werden. Letztes Jahr weigerten sich Hunderttausende Hypothekeneigentümer, ihre Hypotheken zu bezahlen, weil sie nicht darauf vertrauten, dass die Immobilien, die sie gekauft hatten, jemals gebaut werden würden.“

„Und wie Sie sich vorstellen können, war die Regierung darüber ziemlich besorgt, denn das eigentliche, was man wirklich nicht tun möchte, ist, die Mittelschicht zu verärgern, wenn es um den Wohnungsbau geht.“

Evergrande – damals Chinas zweitgrößter Entwickler und heute das Aushängeschild der Immobilienkrise – geriet 2021 mit seinen massiven Schulden in Verzug und beantragte im August dieses Jahres in den USA Insolvenzschutz. Country Garden hat derzeit Schulden in Höhe von 11 Milliarden US-Dollar und Onshore-Kredite in Höhe von 6 Milliarden US-Dollar und schürt bei Analysten die Befürchtung, dass das Unternehmen bald zahlungsunfähig werden könnte.

Was bedeutet das für das Land?

Magnus glaubt, dass das Platzen der chinesischen Immobilienblase wahrscheinlich eine Krise in China darstellen wird, das Verbrauchervertrauen sinken und sich negativ auf die Beschäftigung auswirken wird.

Vor allem in kleineren Städten, wo es derzeit das meiste Überangebot gibt und der größte Preisverfall stattfindet, könnten chinesische Banken – oder zumindest einige Banken – aufgrund notleidender Kredite große Probleme haben, sagte Magnus Newsweekje länger diese Krise andauert.

Die chinesische Regierung habe im August und September viele Maßnahmen ergriffen, um die Situation im Immobiliensektor des Landes zu stabilisieren, „und heute haben wir Wirtschaftsdaten für das dritte Quartal veröffentlicht, die, wenn man den Zahlen Glauben schenken darf, etwas besser waren.“ „, sagte Magnus.

„Der Verkaufswert und die Verkaufsmengen haben sich ein wenig vom Tiefpunkt erholt, aber die Baubranche steckt immer noch tief im Schlamm“, fügte er hinzu. „Die mittelfristige Entwicklung des Marktes ist meiner Meinung nach nicht gut.“

Der chinesische Immobilienmarkt stehe nun vor einem unvermeidlichen Schrumpfen, sagte Magnus, „der noch eine ganze Weile anhalten wird.“

Welche Auswirkungen wird es auf den Rest der Welt haben?

Noch ungewisser sind die Folgen für die Weltwirtschaft.

„China ist die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt. Wenn die Blase also weiter abfließt, ist es schwer vorstellbar, dass sie keine weltweiten Auswirkungen haben wird“, sagte Tumerkan Newsweek.

„China hat nach 2008 einen großen Teil des globalen Wachstums ausgemacht und damit einen Lokomotiveffekt erzeugt. Doch jetzt, da China mit einer unvermeidlichen Verlangsamung zu kämpfen hat, gibt dies Anlass zur Sorge für die Weltwirtschaft“, fuhr er fort.

„Erstens einmal: Wenn die chinesische Nachfrage schwach ist, werden sie sich für Wachstum auf Exporte konzentrieren, während sie weniger Importe haben. Aber ich glaube nicht, dass andere Länder begeistert darüber sein werden, dass chinesische Importe ihre eigene Produktion verdrängen. Daher könnten die Handelsspannungen zunehmen.“

„Country Garden und Evergrande haben zusammen etwa 500 Milliarden US-Dollar an Verbindlichkeiten – Milliarden. Das ist mehr als die gesamte Staatsverschuldung vieler Länder. Irgendwo wird irgendjemand gezwungen sein, diese Verluste zu absorbieren. Das könnte zu weiteren Black Swan-Ereignissen führen“, sagte Tumerkan .

Scott Kenney, leitender Berater und Kuratoriumsvorsitzender für chinesische Wirtschaftswissenschaften am Center for Strategic and International Studies (CSIS) in Washington, D.C., glaubt, dass die Auswirkungen auf die Weltwirtschaft begrenzt wären.

„Die Folgen für den Rest der Welt werden durch die Tatsache etwas gemildert, dass China über eine geschlossene Kapitalbilanz verfügt und der Großteil der Immobilieninvestitionen über chinesische Unternehmen erfolgt, nicht über ausländische Unternehmen“, sagte er Newsweek. „Obwohl Chinas Immobiliensektor so riesig ist, hat er nur viel begrenztere Auswirkungen auf die Wirtschaft im Rest der Welt.“

Die grundlegenden Fragen seien, sagte Kenney, wie China beschließe, seine „uneinbringlichen Schulden“ zu verwalten – ob es dies auf eine ausgewogene Weise tue oder auf eine Weise, die mehr Probleme schaffe – und wie das Land neue Wachstumstreiber finden könne Immobilien ersetzen.

„Deshalb investieren sie so viel in Hightech und hoffen, dass Elektrofahrzeuge, grüne Technologie, KI, Telekommunikation, Verkehrsflugzeuge und Halbleiter eine neue Generation von Wachstum anregen, die nicht auf der Entwicklung der Infrastruktur basiert“, sagte Kenney.

„All dies führt im nächsten Jahrzehnt wahrscheinlich zu einem langsameren Wachstum, ob die Chinesen es wollen oder nicht. Nicht nur ist die wirtschaftliche Herausforderung schwierig, auch die politische Ökonomie Chinas und die Ansichten seiner Führung stellen große Hindernisse für die Verfolgung dieser Herausforderung dar.“ Wir müssen den Übergang auf eine maßvolle und erfolgreiche Art und Weise gestalten, die nationales und internationales Vertrauen schafft.“