Die Gemeinde Spallumcheen räumt einen Fehler ein, versucht dann aber eine Entschädigung mit niedrigem Ball, so der Oberste Gerichtshof von BC
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Die Gemeinde Spallumcheen in der Nähe von Armstrong hat auf die harte Tour gelernt, wie man nicht mit säumigen Grundsteuern umgeht.
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Laut einem kürzlich ergangenen Urteil des Obersten Gerichtshofs von BC verkaufte die Gemeinde im September 2017 das Eigentum eines Mannes bei seinem jährlichen Kommunalsteuerverkauf für 11.300 US-Dollar, ohne es ihm mitzuteilen.
Zu diesem Zeitpunkt wurde die Immobilie mit 159.000 US-Dollar bewertet und die Höhe der nicht gezahlten Steuern betrug 6.700 US-Dollar.
Die Gemeinde gab zu, dass sie einen Fehler gemacht hatte, Anthony Brent Morgan oder die Person, die eine Hypothek auf das Grundstück eingetragen hatte, nicht zu benachrichtigen, bis der Deal besiegelt war, sodass ein Käufer das neun Hektar große Grundstück im wunderschönen Spallumcheen erwerben konnte Tal für spottbillig.
Das Gerichtsverfahren sollte bestimmen, wie viel Morgan von der Gemeinde Okanagan als Entschädigung erhalten sollte, und hob den großen Anstieg der Werte ländlicher Immobilien in BC in den letzten Jahren hervor.
Das Gericht hörte, dass Morgan das Land im Jahr 2011 für 160.000 US-Dollar gekauft und begonnen hatte, es zu verbessern – einschließlich des Baus einer Auffahrt, des Anschlusses von Strom, Wasser und Gas und des Baus einer Abdeckung für zwei große Metalllagercontainer auf dem Grundstück.
2012 stellte er einen Wohnwagen auf das Grundstück und lebte dort mit seiner Familie, bis ihn ein Beamter des Gesetzgebers vom Land drängte, weil er keine Genehmigung für den Wohnwagen oder die Klärgrube hatte.
Morgan zog nach Vernon, wo er immer noch mit seiner Familie in einem Mietshaus lebt. Er begann finanziell zu kämpfen und war nicht in der Lage, Steuern auf das Eigentum zu zahlen, wie das Gericht hörte. und geriet in Verzug.
„Die (Gemeinde) hat weder den Kläger noch den Hypothekengläubiger gemäß den Mitteilungspflichten des (Local Government Act) über den Steuerverkauf informiert, und weder der Kläger noch der Hypothekengläubiger wussten, dass die Immobilie verkauft werden würde oder bis nach Ablauf der Rückzahlungsfrist zum Steuerverkauf verkauft wurde“, schrieb Richter Gordon Weatherill in seiner Entscheidung.
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Vor Gericht forderte die Gemeinde, sie solle Morgan auf der Grundlage des geschätzten Werts der Immobilie im Jahr 2018 (170.000 US-Dollar) entschädigen, ein Jahr nach dem Verkauf, dem Datum, an dem sie von Morgan nicht mehr eingelöst werden konnte.
Morgan glaubte, dass er eine Zahlung von 360.000 US-Dollar erhalten sollte, basierend auf dem Schätzwert bei der Verhandlung im Januar 2022 – eine Differenz von 190.000 US-Dollar.
Das Gericht hörte auch, dass dies noch nie zuvor passiert war – eine Gemeinde, die eine Immobilie verkauft, um Steuern einzutreiben, ohne den Eigentümer zu informieren.
Das Gericht stellte sich auf die Seite des Klägers und wies die Gemeinde an, Morgan 360.000 US-Dollar zu zahlen, abzüglich 7.693 US-Dollar an geschuldeten Steuern.
Weatherill sagte, der 57-jährige Morgan habe beabsichtigt, sich auf dem Grundstück zurückzuziehen.
In seiner Urteilsbegründung erklärte Weatherill: „Als der Angeklagte die Immobilie verkaufte, hatte (Morgan) keine Möglichkeit, einen Ersatz zu kaufen, und hat den erheblichen Anstieg der Immobilienwerte in der Gegend seit September 2018 verpasst.
„Anders ausgedrückt: Hätte der Steuerverkauf nicht stattgefunden oder wäre er darüber benachrichtigt worden und hätte er die Immobilie zurückgekauft, wäre der Kläger weiterhin Eigentümer der Immobilie gewesen und hätte sich über die Wertsteigerung im Laufe der Jahre erfreut. Der Steuerverkauf hat ihm diese Erhöhung genommen.
„Das Versäumnis seitens der lokalen Regierung, die Gesetzgebung zu befolgen, einschließlich der Nichtbenachrichtigung des Eigentümers/Gebühreninhabers, bringt erhebliche Konsequenzen mit sich und sollte es meiner Ansicht nach mit sich bringen, nämlich eine angemessene Entschädigung (d. h. Entschädigung) der Eigentümer/Gebührenhalter für alle Verluste und Schäden, die sich aus dem Verkauf ergeben.“
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