Toronto und Umgebung brauchen 30 % mehr neue Wohneinheiten pro Jahr, um die Nachfrage zu befriedigen: Bericht

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Ein neuer Bericht hat ergeben, dass der Großraum Toronto und Hamilton (GTAH) 30 Prozent mehr neue Wohneinheiten pro Jahr benötigt, um die Nachfrage der Bevölkerung zu decken.

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Frühere ungenaue und veraltete Prognosen von Bevölkerungs- und Wohnungsfertigstellungen haben zu einem geringen Wohnungsangebot und Erschwinglichkeitsproblemen in den GTAH- und Außenringgemeinden beigetragen, heißt es in dem vom Smart Prosperity Institute für die Building Industry and Land Development Association (BILD) erstellten Bericht. Der Bericht mit dem Titel „Forecast for Failure“ stellte fest, dass der „Wachstumsplan für das Greater Golden Horseshoe“ der Regierung von Ontario in den vergangenen sieben Jahren das Bevölkerungswachstum unterschätzt und die Baufertigstellungen überschätzt hat.

„Prognosen des Bevölkerungswachstums und der Wohnungsfertigstellungen sind die Grundlage, auf der Kommunen ihre Prognosen zum zukünftigen Wohnungsbedarf aufbauen“, sagte David Wilkes, Präsident und CEO von BILD. „Wenn die Prognosen, die den Plan informieren, ungenau oder nicht aktuell sind, entspricht das Wohnungsangebot, das in Zukunft auf den Markt kommt, möglicherweise nicht der Nachfrage.“

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Es gibt eine Reihe von Gründen, warum dieses Ungleichgewicht bei Bevölkerung und Nachfrage aufgetreten ist, sagte Mike Moffatt, Senior Director of Policy and Innovation am Smart Prosperity Institute. Das Hauptproblem war das Bevölkerungswachstum aus internationalen Quellen, das im Wachstumsplan nicht berücksichtigt wurde.

Es gab zwei wesentliche politische Änderungen, die das Wachstum aus internationalen Quellen beeinflussten, sagte Moffatt. Das erste geschah im Jahr 2014, als die Bundesregierung die Vorschriften zur Arbeitsfähigkeit internationaler Studierender während ihres Studiums in Kanada reformierte – sie konnten nun arbeiten, um die Schule zu bezahlen. Viele internationale Studierende bleiben nach ihrem Abschluss im Land, was zu einem Bevölkerungswachstum beitrug. Die zweite Änderung erfolgte 2015, als die Harper-Regierung das Express Entry-Programm einführte, das den Einwanderungsprozess für Facharbeiter beschleunigte.

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Moffatt sagte, dass trotz des Wachstumsplans, der nach diesen großen politischen Änderungen kommt, er auf Bevölkerungsdaten und -prognosen basiert, die vor diesen Änderungen liegen. Zwischen 2016 und 2021 war das Bevölkerungswachstum der GTAH aus internationalen Quellen um über 120.000 höher als im Jahr 2012 prognostiziert, aber es gibt 26.000 weniger Wohneinheiten als prognostiziert.

„Sie haben also mehr Menschen als erwartet und weniger Wohnungen als erwartet, das wird Ihnen eine Wohnungsnot bescheren“, sagte er.

Dieses Ungleichgewicht habe junge Familien am meisten getroffen, sagte Moffatt. Sie werden aus Häusern in der GTAH herausgepreist und müssen in anderen Teilen der Provinz „fahren, bis sie sich qualifizieren“. Im Jahr 2012 gingen die Prognosen davon aus, dass von 2016 bis 2021 36.000 Menschen aus der GTAH in andere Teile der Provinz ziehen würden. In Wirklichkeit waren es über 100.000.

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Warum werden also keine neuen Häuser gebaut? Wohnungsentwickler sagen, dass dies auf das langwierige Baugenehmigungsverfahren in der Region und die Höhe der Gebühren, Steuern und Gebühren zurückzuführen ist, die für neue Häuser und Entwicklungen erhoben werden.

Jason Sheldon, Executive Vice President für Landentwicklung bei der Remington Group, sagte, dass mehrere Überprüfungen auf lokaler Ebene zwischen Abteilungen, Interessenvertretern, Provinzministerien und Naturschutzbehörden ihre Bauzeit um Monate – und manchmal sogar um Jahre – verlängern können.

Steuern auf Mieteinheiten und neue Häuser behindern die Entwicklung ebenfalls, sagte Stephen Diamond, Chief Executive Officer von DiamondCorp. Er sagte, dass Bauherren HST für neue Wohneinheiten zahlen müssen, wenn ihr erster Mieter in das Gebäude einzieht, auch wenn der Rest des Gebäudes möglicherweise leer bleibt. Es gibt auch erhebliche Steuern auf den Kauf eines neuen Eigenheims in Toronto, die dem Käufer auferlegt werden, sagte Diamond.

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Der Bericht „Forecast for Failure“ umreißt zwei wichtige Empfehlungen, die dazu beitragen könnten, dieses Wohnungsungleichgewicht zu lösen. Erstens sollte die Regierung von Ontario eine jährliche Prognose erstellen, die Bevölkerungs-, Beschäftigungs- und Wohnungsbestandsprognosen in der GTAH berücksichtigt, um einen einheitlichen, genaueren Satz von Zahlen zu erstellen, auf denen ihre Entwicklung basiert.

Die zweite Empfehlung lautet, dass der Wachstumsplan Bevölkerungsschätzungen berücksichtigen sollte, die höher als prognostiziert sind, um Fehler zu berücksichtigen.

„Wir werden die Prognose nie ganz richtig hinbekommen“, sagte Moffatt. „Wir sind besser beraten, mehr Gebäude zuzulassen, als zu wenige Häuser zu haben.“