Offenes Bieten mit gemischten Bewertungen

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Nachdem sein „x-tes“ Blindgebot abgelehnt wurde, sagt Jack Mull, er habe genug. Der Schreiner in den Vierzigern hat kürzlich eine Beschwerde beim Real Estate Council of Ontario (RECO) eingereicht, der die geltenden Regeln durchsetzt, da er vermutete, dass einige Immobilienmakler in Toronto unvollständige Informationen über konkurrierende Angebote preisgaben, um die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben Immobilienverkäufer, Makler und Makler müssen folgen.

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„Es ist lächerlich, dass ich mich auf Vermutungen verlassen muss, wenn ich versuche, den größten Kauf meines Lebens zu tätigen“, sagt Mull, der ein Einfamilienhaus kaufen und in ein Zweifamilienhaus umwandeln wollte.

Wie bei vielen Wohnungssuchenden rührt Mulls Frustration von blinden Geboten her, der Standardpraxis in Ontario, wenn ein Haus mehrere Angebote erhält. Während das Landesgesetz vorschreibt, dass Immobilienmakler, die Verkäufer vertreten, die Anzahl der schriftlichen Gebote offenlegen müssen, werden die Beträge konkurrierender Gebote nicht mit potenziellen Käufern geteilt. Dieser Mangel an Preistransparenz wurde für die Entstehung von Bieterkämpfen verantwortlich gemacht, die den Wohnungsmarkt in den letzten Monaten auf ein Rekordniveau getrieben haben.

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In weniger als einem Jahr wird Open Bidding jedoch als Verkaufsinstrument verfügbar sein. Aber wie bei so vielen Aspekten des Hausverkaufsprozesses sind die Meinungen über die Änderung geteilt.

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Laut einer von der CBC in Auftrag gegebenen Umfrage aus dem Jahr 2021 sprachen sich 52 Prozent der Befragten für die Abschaffung blinder Gebote aus. Diese Stimmung spiegelte sich im Bundeshaushalt 2022 wider, der bestätigte, dass die Regierung im Laufe des nächsten Jahres mit den Provinzen und Territorien zusammenarbeiten wird, um „einen nationalen Plan zur Beendigung des blinden Bietens vorzulegen“, was den Hauskauf „auch für noch stressiger“ macht viele Kanadier.“

Weniger als zwei Wochen später sprang die Provinzregierung von Ontario ins Getümmel, indem sie neue Vorschriften einführte, die Hausverkäufern die Möglichkeit geben, die Einzelheiten konkurrierender Angebote offenzulegen. Ab dem 1. April 2023 „sind Verkäufer nicht mehr darauf beschränkt, ihre Immobilie über ein geschlossenes oder traditionelles Angebotssystem zu verkaufen“, erklärte Ross Romano, Minister für Regierung und Verbraucherangelegenheiten.

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Diese neue Verkaufstaktik mit offener Ausschreibung ist Teil umfassenderer regulatorischer Änderungen des Trust in Real Estate Services Act (TRESA), die einen neuen Ethikkodex für Immobilienmakler, einfachere standardisierte Formulare und mehr Durchsetzungsbefugnisse für RECO beinhalten.

Kritiker der neuen Regeln verschwendeten keine Zeit, um darauf hinzuweisen, dass Hausverkäufer wahrscheinlich keine offene Ausschreibung annehmen werden, wenn das derzeitige System dazu beigetragen hat, die Immobilienpreise in Ontario auf Allzeithochs zu treiben. „Hausverkäufer sollten nicht in der Lage sein, auszuwählen, wann das Bieterverfahren transparent ist und wann es blind ist“, sagte der Vorsitzende der Ontario Green Party, Mike Schreiner, in einer Erklärung. „Das widerspricht dem Zweck, Blind Bieten zu beenden, da es im besten Interesse der Verkäufer ist, die Käufer im Dunkeln zu lassen. Ein durchgängig transparentes Bieterverfahren wird dazu beitragen, die explodierenden Hauspreise zu senken.“

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Befürworter der neuen Regeln entgegnen, dass sie eigentlich nicht darauf ausgelegt seien, die Immobilienpreise zu kühlen. „Diese Gesetzgebung sollte nicht damit verwechselt werden, dass sie mehr tut, als das Verhalten von Agenten zu regulieren“, sagt RECO-Registrar Joe Richer. „Ein Mangel an Wohnungsangebot, nicht blindes Bieten, hat die Preise in die Höhe getrieben, aber wir beginnen bereits, die Dinge kühl zu sehen, da weniger Käufer auf den Markt kommen.“

William Strange, Professor für Wirtschaftsanalyse und -politik an der Rotman School of Management der University of Toronto, sagt, dass die neuen Regeln, selbst wenn sie die Transparenz verbessern, wenig dazu beitragen werden, die weitaus dringenderen Probleme der Verfügbarkeit und Erschwinglichkeit von Wohnraum anzugehen. „Ich weiß nicht, ob jemand wirklich mehr Transparenz gefordert hat. Was die Menschen allgemein verlangen, ist bezahlbarer Wohnraum. Es ist, als würde die Regierung versuchen zu zeigen, dass sie etwas tun, wenn sie eigentlich gar nichts tun wollen. Wenn sie einen Hebel ziehen könnten und die Immobilienpreise plötzlich wieder auf den Stand vor COVID sinken würden, wie viele Einwohner von Ontario würden das unterstützen? Ich glaube nicht, dass es ausreichen würde, wenn diese Regierung gewählt würde.“

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Kanadas Immobilienbranche hat sich ihrerseits konsequent gegen offene Ausschreibungen ausgesprochen. Die Canadian Real Estate Association (CREA) zum Beispiel finanzierte einen Bericht des in Ottawa ansässigen Smart Prosperity Institute aus dem Jahr 2021, der zu dem Schluss kam: „Offene Ausschreibungen auf einem heißen Immobilienmarkt können eher zu höheren als zu niedrigeren Immobilienpreisen führen … Wenn Die Bundesregierung möchte sicherstellen, dass klimafreundlicher Wohnraum für alle kanadischen Familien verfügbar und erreichbar ist, sie muss sich auf Kanadas Mangel an Angebot konzentrieren.“

Die Schlussfolgerung des Berichts basiert auf Hausverkäufen in Ländern, die keine Blindbieter zulassen. „Studien, die Immobilientransaktionen in Neuseeland, Australien und Irland untersuchen, sowie Studien, die Grundstücksverkäufe in Singapur und den Vereinigten Staaten untersuchen, haben eine erhöhte Angebotstransparenz festgestellt, die eher mit höheren als mit niedrigeren Preisen verbunden ist, insbesondere in überhitzten Märkten“, heißt es Zustände. „Dies könnte auf mehrere Faktoren zurückzuführen sein, einschließlich öffentlicher Gebote, die ein Signal dafür erzeugen, dass eine Immobilie besonders wertvoll ist, auf eine Weise, die weniger transparente Gebote nicht tun.“

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Andere in der Branche glauben, dass offene Gebote für Erstkäufer, die im Allgemeinen am stärksten von steigenden Preisen betroffen sind, besonders hart sein werden. „Mit einem geschlossenen Gebot hat ein Erstkäufer zumindest die Chance, jemanden mit tieferen Taschen zu überbieten“, sagt Rob Golfi von RE/MAX Escarpment Golfi Realty Inc. „Aber mit einem offenen Gebot wird der wohlhabende Käufer immer überbieten derjenige, der gerade noch genug für die Anzahlung und die Abschlusskosten hat.“

Obwohl noch nicht klar ist, was Verkäufer nach den neuen Vorschriften offenlegen dürfen oder wie diese Offenlegung erfolgen wird, gibt es laut Strange Szenarien, in denen offene Gebote für sie von Vorteil sein könnten. Wenn es beispielsweise mehrere ähnliche Angebote gibt, könnte offenes Bieten die Informationen liefern, die für ein erfolgreiches Angebot erforderlich sind. In einem trägen Markt hingegen könnten offene Ausschreibungen als eine Art Anreiz dienen oder nach ersten Angeboten eingeführt werden.

Unabhängig davon, wie sich die neuen Regeln auswirken, werden potenzielle Käufer im Nachteil sein, solange der Markt in Ontario weiter boomt, sagt Strange. „Es ist verrückt zu glauben, dass Hausverkäufer und Makler alles tun würden, außer zu versuchen, die höchstmöglichen Preise zu erzielen. Wohnungsnot ist nicht ihr Problem.“