Wird der Abschwung auf dem Immobilienmarkt so verheerend sein wie der Crash von 2008?

Warnungen vor einem möglichen Zusammenbruch des Immobilienmarktes sind im Umlauf, da die USA mit steigenden Hauspreisen, erhöhten Hypothekenzinsen und extrem hoher Inflation zu kämpfen haben. Experten der Wohnungswirtschaft erwarten jedoch keinen so schlimmen Abschwung wie den Crash von 2008 und sprechen von einem „anderen Tier“.

Die Warnungen haben zu Vergleichen mit 2008 geführt, als der Markt zusammenbrach, was zu einer Wirtschaftskrise führte, die als Große Rezession bekannt wurde. Während die Bedingungen ähnlich wie 2008 sind, da ein massiver Anstieg der Nachfrage die Preise in die Höhe schnellen ließ, glauben Experten, dass sich der Markt ausgleichen kann, anstatt wie vor 15 Jahren zusammenzubrechen.

Daryl Fairweather, Chefökonom beim Immobilienmakler Redfin, sagte Nachrichtenwoche dass die Hauspreise in den meisten Rezessionen um etwa 2 bis 4 Prozent fallen. Sollte es jetzt zu einem Crash kommen, würde sie einen Abschwung in diesem Bereich erwarten.

„Die Große Rezession war die Ausnahme“, sagte Fairweather. „Die Immobilienpreise sind um etwa 20 Prozent gefallen, aber das liegt daran, dass die Rezession mit dem Zusammenbruch des Immobilienmarktes begann. Es war nicht so, dass die Rezession den Zusammenbruch des Immobilienmarktes verursacht hat, sondern der Zusammenbruch des Immobilienmarktes hat die Rezession verursacht.“

Damit der Markt zusammenbricht, müssten die USA eine Welle von Verkäufern erleben, die ihre Häuser anbieten. Dies könnte passieren, wenn es eine wirklich schwere Rezession gibt, die bedeutet, dass sich die Menschen ihre Hypotheken nicht mehr leisten können, sagte Fairweather.

Anders als im Jahr 2008, als Eigenheimbesitzer hohe Zinsen hatten, die sie sich nicht leisten konnten, erhielten laut Fairweather im vergangenen Jahr viele Eigenheimbesitzer „wirklich günstige Hypotheken“ zu rund 3 Prozent. Sie sollten sich also weiterhin ihre Zahlungen leisten können. Hausbesitzer haben im vergangenen Jahr auch „Rekordkapital“ gewonnen, was bedeutet, dass sie weit weniger Gefahr laufen, mit ihren Häusern unter Wasser zu gehen.

Im Jahr 2008 gehörten laut dem Center for American Progress variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) zu den Ursachen des Zusammenbruchs des Immobilienmarktes.

ARMs sind riskanter als festverzinsliche Hypotheken, denn obwohl sie mit einem niedrigeren Zinssatz beginnen, kann sich dieser Zinssatz laut einem Handbuch des Federal Reserve Board ändern. Wenn die Rate steigt, könnten Hausbesitzer mit ARMs gezwungen sein, viel höhere monatliche Zahlungen zu leisten als zu Beginn.

Als der Markt 2008 zusammenbrach, machten ARMs einen viel höheren Prozentsatz aller aktiven Hypotheken aus als heute. Derzeit stellen ARMs 8 Prozent aller Hypotheken dar, aber kurz bevor der Markt 2007 zusammenbrach, machten sie 36 Prozent aus, berichtete NBC.

Abgesehen davon, dass weniger der heute aktiven Hypotheken einen variablen Zinssatz haben, haben mehr als 80 Prozent der ARMs heute in den ersten sieben bis zehn Jahren, in denen sie bestehen, einen festen Zinssatz.

Jerry Howard, CEO der National Association of Home Builders, bot eine ähnliche Analyse wie Fairweather an. Er glaubt nicht, dass die Immobilienwerte sinken oder dass das gesamte Finanzsystem zusammenbrechen wird.

„Sie werden eine Verlangsamung sehen, und damit wird wahrscheinlich ein gewisser Preisrückgang einhergehen“, sagte er. Preisrückgänge könnten durch erhöhte Kapitalkosten “ausgeglichen” werden, fügte er hinzu. “Es wird ein anderes Tier sein als das, was wir 2008 durchgemacht haben.”

Laut Federal Reserve History, einem Projekt, das die Geschichte des Zentralbanksystems zusammenstellt, führte der Immobiliensektor „nicht nur zur Finanzkrise, sondern auch zum Abschwung der allgemeinen Wirtschaftstätigkeit“. Aktuelle Befürchtungen, dass die Immobilienblase platzen könnte, wurden von Sorgen vor einer Rezession begleitet, wobei einige Experten davor warnten, dass die USA auf eine solche zusteuern oder bereits in einer sind.

Eine Immobilienblase beginnt normalerweise mit einem Anstieg der Immobiliennachfrage, der mit einem begrenzten Bestand zusammenfällt, was laut der Finanzwebsite Investopedia zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen kann. Die Blase kann platzen, wenn die Nachfrage sinkt oder stagniert, auch wenn das Angebot aufgrund des früheren Nachfragesprungs weiter steigt. Dies kann dazu führen, dass die Eigenheimpreise fallen, wenn es dem neuen Angebot an Eigenheimen an Käufern mangelt, die bereit oder in der Lage sind, die erhöhten Kosten zu bezahlen.

Amerika ist mit einem erheblichen Wohnungsmangel konfrontiert, wobei konservative Schätzungen den Mangel auf etwa 1 Million Einheiten beziffern, während andere Schätzungen davon ausgehen, dass er eher bei 3 Millionen liegt.

Kelly Mangold, ein Direktor bei RCLCO Real Estate Consulting, erzählt Nachrichtenwoche Die Bedingungen sind erheblich anders als im Jahr 2008, und Amerika baut selbst seit dem Crash „viel langsamer“ Häuser als die Nachfrage.

„Was wir auf jeden Fall in der letzten Zeit der Pandemie gesehen haben, ist, dass es auf dem Markt an Häusern mangelt“, sagte Mangold. „Wir haben gesehen, dass die Preise immer höher wurden, weil die Zinsen zu diesem Zeitpunkt so niedrig waren und die Leute im Grunde nur auf eine Knappheit geboten haben.“

Der Wettbewerb um Häuser hat sich ein wenig abgekühlt, seit die Zinsen zu steigen begannen, und Mangold sagte, dass es immer noch eine Nachfrage nach Häusern gibt, aber weit weniger Bieterkriege, weil die gestiegenen Zinssätze für einige Käufer zu Erschwinglichkeitsproblemen führten.

Menschen, die sich Häuser zu ihrem Preis noch leisten können, haben immer noch Möglichkeiten zum Kauf, aber andere müssen möglicherweise ihre Wunschliste anpassen. Bauherren und Entwickler beginnen bereits, ihre Visionen den Marktbedingungen anzupassen, indem sie Häuser auf den Markt bringen, die etwas kleiner oder preislich besser erreichbar sind.

„Ich denke, es wird einige Anpassungen wie diese geben“, sagte Mangold. „Ich sehe keinen großen Crash auf dem Immobilienmarkt voraus, es sei denn, es passieren einige überraschende Dinge, die wir jetzt nicht sehen.“

Neil Shearing, Chefökonom der Wirtschaftsforschungsberatung Capital Economics, sagte Marktbeobachtung dass die USA mit einem Rückgang der Immobilienpreise rechnen sollten, wie es vor etwa 15 Jahren der Fall war. Dies liegt daran, dass die steigende Hypothekenverschuldung den vorherigen Abschwung vorangetrieben hat, aber „der jüngste Anstieg der Immobilienpreise wurde durch das extrem niedrige Nominalniveau untermauert [and real] Zinssätze”, sagte Shearing.

Nach Angaben des Finanzdienstleistungsunternehmens fielen die Hypothekenausfälle im Mai den dritten Monat in Folge auf ein Rekordtief von 2,75 Prozent Schwarzer Ritterwas darauf hindeutet, dass die Hypothekenschulden, die Shearing sagte, die Krise von 2008 vorangetrieben haben, jetzt möglicherweise nicht mehr so ​​​​viel von einem Problem sind.

Daten des Federal Reserve Board zeigen, dass die Ausfallquoten für Hypothekendarlehen für Einfamilienhäuser 2007 vor dem Crash stark anstiegen und dann 2010 mit 11,36 Prozent ihren Höhepunkt erreichten.

William Wheaton, Professor am Department of Economics des Massachusetts Institute of Technology und ehemaliger Direktor des MIT Center for Real Estate, stimmte zu, dass ein Marktrückgang jetzt nicht so stark wie 2008 sein würde.

„Ich denke, die Wertsteigerung wird sich einfach verlangsamen und die Preise könnten abflachen, aber ich sehe nicht wirklich, dass so etwas wie 2008 passieren wird“, sagte er. „Es gibt keine wirkliche Krise. Kredite sind nur teurer. Natürlich waren sie in den letzten drei Jahren sehr, sehr billig, ungewöhnlich billig.“