Vor dem Bau befindliche Eigentumswohnungsflossen können die Tasche halten, wenn die Käufer verschwinden

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Nervöse Investoren, die ihre Eigentumswohnungen vor dem Bau auf dem Sekundärmarkt abgeben möchten, könnten laut Branchenbeobachtern Pech haben, da ein nachgebender Immobilienmarkt und steigende Zinsen Käufer an den Rand drängen.

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Eine Reihe von Immobilienmaklern im Großraum Toronto teilte der Financial Post mit, dass sie eine Flut von Anrufen gesehen haben, in denen nach „Abtretungsverkäufen“ gefragt wurde, einer Art Rechtsgeschäft, bei dem der ursprüngliche Käufer von Eigentumswohnungen vor dem Bau die Immobilie „zuweist“ oder überträgt Rechte und Pflichten aus dem Kaufvertrag an einen anderen Käufer.

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Da Vorbaueinheiten nicht registriert wurden, werden solche Verkäufe nicht im MLS-System beworben, und umfassende Daten zum Markt sind begrenzt.

Branchenvertreter sagen jedoch, dass stagnierende Preise für Eigentumswohnungen es den Eigentümern erschweren, aus ihren Investitionen auszusteigen.

Bei Precondo.caeinem Online-Katalog von vor dem Bau befindlichen Einheiten in der gesamten GTA, zeigt sich die Besorgnis der Anleger in einer Zunahme des Geschwätzes über solche Verkäufe.

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Der Gesamtanteil der Gespräche mit der Absicht, einen Auftragsverkauf auszulösen, stieg von vier Prozent im Jahr 2017 auf 14 Prozent in diesem Jahr, basierend auf einer Stichprobe von 78.000 Anrufen, die auf die Verwendung der Wörter „Auftrag“, „Zuweisung“ überprüft wurden. oder “umdrehen”.

Jordon Scrinko, CEO und Mitbegründer von Precondo.ca, sagte, er habe den Auftragsmarkt noch nie so weich erlebt.

„In den letzten drei bis fünf Jahren gab es einen beträchtlichen Teil des Marktes des Kaufpools vor dem Bau, der Einheiten gekauft hat, die möglicherweise nie wirklich schließen wollten, und einige von ihnen – noch besorgniserregender – können es sich tatsächlich nicht leisten schließen“, sagte Scrinko.

Scrinko fügte hinzu, dass die meisten dieser Käufer es sich leisten könnten, den Verkauf abzuschließen, wenn es hart auf hart käme, obwohl sie nie beabsichtigten, den Verkauf abzuschließen, und hofften, die Verträge mit Gewinn umzudrehen. Im Gegensatz dazu könnte ein typischerer Kunde gezwungen sein, die Option aufgrund eines Lebensereignisses wie Verlust des Arbeitsplatzes oder Scheidung oder der Unfähigkeit, bei steigenden Zinssätzen eine Finanzierung zu erhalten, in Anspruch zu nehmen.

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Das Timing wird ein wichtiger Faktor bei der Bestimmung sein, welcher dieser Investoren einen Gewinn aus seinen Käufen vor dem Bau sieht, sagte Scrinko.

„Wenn sie vor fünf Jahren gekauft haben, machen sie in neun von zehn Fällen immer noch Gewinn“, sagte er. „Aber wenn sie gekauft haben, sagen wir 2020 oder Ende 2019, und … das Gebäude heute bezogen wird und sie versuchen, diesen Vertrag heute umzudrehen – in den meisten Fällen sind diese Leute nicht aktienpositiv.“

Diese Einheiten sind unter Wasser, weil die Preise für Eigentumswohnungen vor dem Bau, die früher unter den Marktpreisen verkauft wurden, in den letzten Jahren aufgrund steigender Baukosten in die Höhe geschnellt sind, wobei die Einheiten jetzt 10 bis 20 Prozent mehr pro Quadratfuß verlangen als ähnliche Eigentumswohnungen zum Wiederverkauf. Da die Preise für Eigentumswohnungen in den letzten zwei Jahren seitwärts gehandelt wurden, hat sich die Bewertungslücke nicht geschlossen.

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Scrinko stellte auch fest, dass das Interesse an neuen Eigentumswohnungen vor dem Bau nachgelassen hat.

„Anfang dieses Jahres, (um) Januar, Februar, März, wenn Sie ein Eigentumswohnungsgebäude eröffnen würden, würde der Markt es ziemlich schnell aufnehmen, egal wo es war und egal wie hoch der Preis war“, sagte Scrinko. „Heute ist es genau das Gegenteil. Es ist eher ein ausgeglichener Markt, in dem Entwickler in den meisten Fällen nicht erwarten können, zu verkaufen.“

Immobilienorganisationen haben in letzter Zeit auch rote Fahnen über den Platz vor dem Bau gehisst. Der Bericht über Eigentumswohnungen von Re/Max vom 12. Oktober stellte fest, dass der Bau von Eigentumswohnungen vor dem Verkauf durch das aktuelle Umfeld besonders herausgefordert wurde.

„Bauherren, die zu weit investiert sind, machen Fortschritte, aber viele dieser Gebäude werden jetzt für 1.400 bis 1.500 Dollar pro Quadratfuß verkauft“, heißt es in dem Bericht. „Dies zu einer Zeit, in der der Wiederverkaufsmarktpreis 1.100 US-Dollar pro Quadratfuß beträgt. Allein die Entwicklungskosten sind im vergangenen Jahr um geschätzte 18 bis 22 Prozent gestiegen.“

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Die Preise für Eigentumswohnungen in GTA waren in den letzten zwei Jahren volatil und bewegten sich von 630.047 $ im Januar 2020 zu einem Höchststand von 808.566 $ im März 2022, bevor sie sich in den neuesten September-Daten auf 730.818 $ beruhigten, so das Toronto Regional Real Estate Board.

John Pasalis, Präsident von Realosophy Realty mit Sitz in Toronto, sagte, dass Probleme auf dem Markt für Eigentumswohnungen vor dem Bau weitreichendere Folgen haben könnten.

„Die Idee ist natürlich, den Verkauf neuer Wohnungen zu verlangsamen und zu beginnen, was letztendlich zu einem breiteren Dominoeffekt in der Wirtschaft führt“, sagte er. „Wir verlieren Arbeitsplätze in der Bauindustrie, und der Wohnungsbau macht einen erheblichen Teil unserer Wirtschaft aus. Es gibt also massive wirtschaftliche Risiken.“

„Ich denke, der größere Effekt wäre nur eine Hinwendung zum Pessimismus, und wenn die Leute pessimistisch werden, führt dies möglicherweise zu noch mehr Stress, Panikverkäufen und möglicherweise auch zu mehr Abwärtsdruck auf die Preise“, fügte er hinzu.

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Pasalis war nicht überrascht von der Anzahl der Investoren, die sich von Geschäften zurückziehen wollten, da viele von ihnen angesichts der Auswirkungen des Stresstests bei steigenden Zinssätzen Schwierigkeiten haben, eine Finanzierung zu erhalten.

Die Flucht von Investorenkapital aus dem Segment der Eigentumswohnungen könnte auch das neue Angebot auf dem Markt belasten, da weniger Käufer zu weniger Eigentumswohnungen führen würden, sagte er.

Ein kürzlich veröffentlichter Bericht des Immobilienforschungsunternehmens Urbanation Inc. ergab, dass der Wohnungsbestand im Großraum Toronto im zweiten Quartal ein Krisenniveau erreichte und dass die Pipeline für neues Angebot unterbrochen wurde. Etwa 35.000 neue Eigentumswohnungen waren für den Start in diesem Jahr geplant, aber nur 16.000 haben es bis zur Ziellinie geschafft und für den Rest des Jahres werden weniger als 10.000 erwartet, was darauf hindeutet, dass 10.000 Einheiten nicht wie geplant fertiggestellt werden.

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Der Bau könnte weiter gestört werden, sagte Pasalis, wenn die Dynamik, die sich während der globalen Finanzkrise abspielte – als einige Investoren aufhörten, ihre Einzahlungen auf Eigentumswohnungen zu tätigen, die weniger wert geworden waren als das, was sie ursprünglich bezahlt hatten – wieder auftaucht.

„(Diese Dynamik) könnte sich auch auf Gebäude auswirken, die bereits in der Pipeline sind“, sagte Pasalis. „Um nicht zu sagen, dass das passieren wird, aber es hat größere potenzielle Auswirkungen, als nur eine geringere Anzahl von Baubeginnen zu sehen.“

Für Scrinko spielen diejenigen, die in Eigentumswohnungen investieren, ohne die Absicht zu schließen, ein ähnliches Spiel wie Optionshändler.

„Kaufen Sie niemals etwas, dessen Abschluss Sie sich nicht leisten können“, sagte Scrinko, den er seinen Kunden rät. „Ich kann den Reiz des Optionshandels verstehen … aber es ist eines dieser Dinge, bei denen der Gewinn auf dem Papier nicht die Nachsteuern, Nachprovisionen und Nachrechtsgebühren (Kosten) widerspiegelt.“

Eine Immobilie abzuschließen und langfristig zu halten, sei fast immer der richtige Schritt, fügte er hinzu.

„Und natürlich ist es für alle besser, weil Sie nicht dieses Maß an systemischem Risiko schaffen.“

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