Verwendung von Home Equity für eine Anzahlung auf ein Zweitwohnsitz

Der Kauf eines Zweitwohnsitzes kann eine lohnende Investition sein, wenn Sie ihn als Einkommen generierende Immobilie nutzen können oder wenn Sie ihn als Feriendomizil genießen. Eine Möglichkeit, den Kauf einer Zweitimmobilie zu finanzieren, kann ein Eigenheimdarlehen sein, solange Sie sich der Vor- und Nachteile einer Kreditaufnahme gegen das Eigenkapital bewusst sind, das Sie in Ihrem Hauptwohnsitz aufgebaut haben.

Eigenheimbesitzer haben ihr Eigenheimkapital angezapft zu Rekordkursen in den letzten zwei Jahren, da die Immobilienwerte in die Höhe geschnellt sind. Doch nicht immer sind Eigenheimkredite die richtige Finanzierungsform für Zweitwohnungen. Hier ist, was Sie wissen müssen, um zu entscheiden, ob die Freigabe Ihres Eigenheimkapitals eine gute Idee ist, um eine Anzahlung für ein anderes Haus zu finanzieren.

So verwenden Sie Eigenheimkapital als Anzahlung für einen Zweitwohnsitz

Die beiden Hauptarten von Home-Equity-Darlehen sind traditionell Eigenheimdarlehendie feste Zinssätze für die Gesamtheit des Darlehens haben und Ihnen im Voraus einen pauschalen Barbetrag und Eigenheimkreditlinien bieten, oder HELOCs, die eher wie eine Kreditkarte funktionieren, von der Sie kontinuierlich Abhebungen vornehmen können, und variable Zinssätze haben, die mit den wirtschaftlichen Bedingungen steigen und fallen. Sobald Sie herausgefunden haben, welche Darlehensart Ihren Bedürfnissen am besten entspricht, befolgen Sie diese Schritte, um Ihr Eigenheimdarlehen zu sichern.

1. Bestimmen Sie, wie viel Sie leihen müssen

Stellen Sie sicher, dass Sie sich für ein ausreichend großes Eigenheimdarlehen qualifizieren Anzahlung. Die meisten Kreditgeber verlangen beim Kauf einer Zweitimmobilie mindestens eine Anzahlung von 15 % bis 20 %, was deutlich höher ist als bei einer Zweitimmobilie Hauptwohnsitz. Ihr Eigenheimkapital ist die Differenz zwischen dem, was Sie noch aus Ihrer Hypothek schulden, und dem aktuellen geschätzten Wert Ihres Hauses. Um Ihr Eigenkapital zu berechnen, subtrahieren Sie Ihren verbleibenden Hypothekenbetrag vom aktuellen Schätzwert Ihres Hauses. Wenn Sie beispielsweise 300.000 US-Dollar für Ihre Hypothek schulden und Ihr Haus 500.000 US-Dollar wert ist, dann haben Sie 200.000 US-Dollar oder 40 % Eigenkapital in Ihrem Haus.

Um dann zu bestimmen, wie viel Ihres Eigenkapitals Sie beleihen können, müssen Sie Ihr Beleihungswert- oder LTV-Verhältnis berechnen, das Ihr ausstehender Hypothekensaldo geteilt durch den aktuellen geschätzten Wert Ihres Hauses ist. Die Berechnung für eine 500.000-Dollar-Immobilie wäre:

300.000 $ / 500.000 $ = 0,60

Dies bedeutet, dass Sie ein LTV-Verhältnis von 60 % haben. Kreditgeber lassen Sie in der Regel zwischen 75 % und 90 % Ihres verfügbaren Eigenheimkapitals leihen. Um diesen Betrag zu bestimmen, führen Sie die folgende Berechnung durch, die davon ausgeht, dass ein Kreditgeber Ihnen bis zu 85 % Ihres Eigenheimkapitals leihen wird:

(500.000 $ [current appraised value] x 0,85 [maximum equity percentage you can borrow]) – 300.000 $ [outstanding mortgage balance] = 125.000 $ [amount the lender will let you borrow]

2. Bereiten Sie den Antrag vor

Sie müssen alle Ihre finanziellen Unterlagen bereit haben, damit Ihr Kreditgeber sie überprüfen kann. Das bedeutet, dass Sie durch Dokumente wie Steuererklärungen, Gehaltsabrechnungen und W-2-Formulare ein angemessenes Einkommen und eine stabile Beschäftigung nachweisen müssen, sowie die Unterlagen für Ihre bestehende Hypothek, aus denen hervorgeht, dass Sie konsistent pünktliche monatliche Zahlungen geleistet haben. Ob Sie zugelassen werden, hängt von Faktoren ab, wie z. B. wie viel Eigenkapital Sie in Ihrem Haus haben, Ihr Kreditwürdigkeit (700 und höher erhalten Sie die besten Zinssätze) und Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen oder DTI. Kreditgeber sehen in der Regel gerne eine DTI von 36 % oder weniger, aber nicht mehr als 43 %.

3. Vergleichen Sie Kreditgeber und Tarife

Je mehr Banken und Kreditgeber Sie interviewen, desto besser sind Ihre Chancen, die niedrigsten verfügbaren Zinsen und Gebühren zu finden. Hausbesitzer können über die Laufzeit ihres Darlehens durchschnittlich 1.500 USD sparen, indem sie nur ein zusätzliches Angebot einholen. nach Freddie Mac, und durchschnittlich 3.000 US-Dollar, wenn Sie fünf Angebote einholen. Einige Kreditgeber bieten möglicherweise einen niedrigeren Zinssatz an, erheben jedoch hohe Gebühren, die alle Zinseinsparungen zunichte machen. Einige Banken bieten Bestandskunden oder Neukunden, die beispielsweise bereit sind, ein Girokonto zu eröffnen, Vorzugstarife an. Denken Sie daran, dass nicht alle Kreditgeber die Verwendung eines Eigenheimdarlehens für die Anzahlung eines Zweitwohnsitzes zulassen.

4. Wählen Sie das beste Angebot aus

Nachdem Sie mehrere Kreditgeber befragt haben, wählen Sie den Kredit aus, dessen Zinsen und Konditionen für Ihre Situation am günstigsten sind. Wenn Sie Ihr Darlehen beispielsweise bequem in 10 Jahren abbezahlen können, können Sie einen Kreditgeber wählen, der einen niedrigeren Zinssatz, aber eine kürzere Rückzahlungsdauer bietet. Wenn Sie in den nächsten Jahren Spielraum in Ihrem Budget benötigen, sollten Sie sich für ein HELOC entscheiden, damit Sie nur Zinszahlungen leisten können, bis Ihr Budget höhere monatliche Zahlungen leisten kann.

5. Besorgen Sie sich Geld und tätigen Sie einen Kauf

Es kann zwischen zwei Wochen und zwei Monaten dauern, bis Sie Ihr Geld erhalten. Wenn Sie sich für ein Eigenheimdarlehen entscheiden, wird Ihnen der gesamte Darlehensbetrag im Voraus ausgezahlt. Wenn Sie ein HELOC abschließen, können Sie bei Bedarf mit Abhebungen beginnen. Abhängig von Ihrem Kreditgeber können Sie in der Regel über Schecks oder eine vom Kreditgeber bereitgestellte Debitkarte auf Ihre HELOC-Gelder zugreifen.

Vor- und Nachteile eines Home-Equity-Darlehens als Anzahlung für einen Zweitwohnsitz

Wenn Sie es sich leisten können, kann eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ein wertvolles zusätzliches Einkommen generieren, aber es ist ein Risiko, Ihren Hauptwohnsitz als Sicherheit zu verwenden, um ein Eigenheimdarlehen für eine Anzahlung auf einen Zweitwohnsitz zu sichern.

Vorteile

• Niedrige Zinsen: Obwohl die Zinsen für Eigenheimkredite seit Anfang des Jahres stark gestiegen sind, sind sie es Noch niedriger als andere Finanzierungsarten wie Privatkredite. Laut Bankrate, der Schwesterseite von CNET, bewegen sich die Zinsen für Eigenheimkredite derzeit knapp unter 8 %.
• Schneller Zugriff auf Gelder: Eigenheimkredite können in nur zwei Wochen bis zu einem Monat finanziert werden, sodass Sie schnell auf Bargeld für eine Anzahlung zugreifen können.
• Lange Rückzahlungsfristen: Eigenheimkredite können Rückzahlungsfristen von bis zu 30 Jahren haben, was Ihnen hilft, Ihre monatlichen Zahlungen im Laufe der Zeit niedrig zu halten. Mit HELOCs können Sie normalerweise machen reine Zinszahlungen für die ersten 10 Jahre, während der sogenannten Ziehungszeitraumwas bedeutet, dass Sie über einen längeren Zeitraum viel niedrigere monatliche Zahlungen leisten können.

Nachteile

• Sie können Ihr Zuhause verlieren: Ihr Hauptwohnsitz dient als Sicherheit für Ihr Eigenheimdarlehen. Wenn Sie also keine Zahlungen leisten, kann Ihr Kreditgeber Ihr Eigentum wieder in Besitz nehmen und Ihnen einen Räumungsbescheid zustellen.
• Hauswerte können sinken: Als Federal Reserve erhöht die Zinsen weiter Bis 2023 ist es wahrscheinlich, dass die Immobilienwerte und der Wettbewerb beim Kauf von Immobilien weiter abnehmen werden. Wenn Sie jetzt ein Haus kaufen und sein Wert bald darauf sinkt, könnten Sie mit Ihrer Hypothek unter Wasser geraten, was der richtige Zeitpunkt ist Sie schulden mehr auf Ihr Haus als was es wert ist.
• Wirtschafliches Umfeld: Mit einer mögliche Rezession drohen, können Sie Ihre Immobilie möglicherweise nicht zum gewünschten Preis vermieten. Außerdem könnte Ihr Wiederverkaufswert negativ beeinflusst werden.
• Sie müssen das Darlehen abbezahlen, bevor Sie Ihr Hauptwohnsitz verkaufen: Wenn Sie sich entscheiden, das Haus, in dem Sie leben, zu verkaufen, bevor Sie Ihr Home-Equity-Darlehen vollständig zurückgezahlt haben, müssen Sie dieses Darlehen sofort vollständig zurückzahlen, da Ihnen der ehemalige Vermögenswert (Ihr Haus) nicht mehr gehört sichern.
• Zusätzliche Gebühren zahlen: Sie müssen wahrscheinlich die Gebühren des Kreditgebers und die Abschlusskosten für Ihr Eigenheimdarlehen bezahlen. Das bedeutet, dass Sie diese Kosten doppelt bezahlen, weil Sie diese Gebühren auch zahlen müssen, wenn Sie die Hypothek für die von Ihnen gekaufte Anlageimmobilie abschließen.

Ist es eine gute Idee, Eigenkapital als Anzahlung für einen Zweitwohnsitz zu verwenden?

Sie sollten nur den Kauf einer Zweitwohnung finanzieren mit einem Home-Equity-Darlehen, wenn Sie sich langfristig mehrere Hypothekenzahlungen leisten können. Eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie kann bei verantwortungsvoller Verwaltung Erträge erwirtschaften und sich amortisieren, aber wenn es darum geht, ein Vermieter zu sein, sind immer wirtschaftliche Faktoren beteiligt, die sich Ihrer Kontrolle entziehen. Wenn zum Beispiel ein Mieter auszieht, können Sie es sich leisten, die Hypothekenzahlung für ein paar Monate alleine zu bezahlen, während Sie einen neuen Mieter finden? Wenn Sie Ihren Job während einer Zeit von verlieren wirtschaftliche Unsicherheit, haben Sie genug Ersparnisse, um mit Ihren monatlichen Zahlungen auf dem Laufenden zu bleiben, bis Sie eine neue Stelle gefunden haben? Dies sind Faktoren, die Sie sorgfältig berücksichtigen sollten, wenn Ihr Hauptwohnsitz auf dem Spiel steht.

„Ob Ihr Haus abbezahlt ist oder nicht, das Anzapfen von Eigenheimkapital ist kein freies Geld und es ist nicht dasselbe, wie zum Geldautomaten zu gehen und Geld von Ihrem Konto abzuheben“, sagt Greg McBride, Chief Financial Analyst bei Bankrate. „Dies ist eine Kreditaufnahme, die mit Zinsen zurückgezahlt werden muss und im Falle eines Zahlungsausfalls Ihr größtes Einzelvermögen aufs Spiel setzt. Das macht es nicht zu einer schlechten Option, nur zu einer, die Sie mit offenen Augen angehen sollten.“

Vergessen Sie neben den Kosten für eine Anzahlung und eine neue monatliche Hypothekenzahlung nicht alle anderen Kosten, die mit dem Kauf eines neuen Eigenheims verbunden sind. Sie müssen das Haus einrichten, sich um die Instandhaltung kümmern und Grundsteuern zahlen.

Andere Möglichkeiten, eine Anzahlung für einen Zweitwohnsitz zu decken

Generell sollten Sie es vermeiden, Ihr Erstwohnsitz als Sicherheit für eine Anzahlung für eine Zweitimmobilie zu verwenden. Es gibt alternative Finanzierungsmöglichkeiten, die eine Überlegung wert sind, ohne dass eine Zwangsräumung riskiert werden muss.

• Privat Darlehen: Zinsen für persönliche Darlehen tendenziell höher als die Zinssätze für Eigenheimkredite, da diese Arten von Darlehen nicht durch Ihr Eigentum besichert sind, was bedeutet, dass die Kreditgeber weniger Rückgriff darauf haben, ihre Gelder zurückzuerhalten, wenn Sie die Zahlungen für Ihr Darlehen einstellen. Derzeit liegt der durchschnittliche Zinssatz für einen Privatkredit laut Bankrate bei 10,64 %.
• Auszahlungsrefinanzierung: EIN Cash-out refinanzieren ist, wenn Sie eine neue Hypothek abschliessen, um Ihre bestehende Hypothek zu ersetzen, um günstigere Zinssätze und Konditionen zu erhalten. Sie erhalten einen pauschalen Bargeldbetrag, der dann wieder dem Guthaben Ihrer neuen Hypothek hinzugefügt wird.
• 401(k)-Darlehen: Bei einigen 401(k)-Plänen können Sie bis zu 50 % Ihres Altersguthabens leihen, müssen das Darlehen jedoch innerhalb von fünf Jahren zurückzahlen. Wenn Sie die Mittel nicht rechtzeitig auffüllen können, werden Sie konfrontiert IRS-Strafenwodurch der Vorteil des 401 (k) -Darlehens aufgehoben wird.
• Abwarten und speichern: Wenn Sie es nicht eilig haben, eine Immobilie zu kaufen, sollten Sie abwarten und auf die altmodische Weise sparen. Sie können Ihre Ersparnisse auf ein hochverzinsliches Sparkonto oder ein Zinskonto anlegen, während Sie die Mittel zur Deckung einer Anzahlung aufbauen, ohne Ihr Haus einer Zwangsvollstreckung auszusetzen.

Das Endergebnis

Die Aufnahme eines Eigenheimdarlehens zur Finanzierung einer Anzahlung für einen Zweitwohnsitz sollte nach Möglichkeit vermieden werden. Wenn Sie gegen Ihr Eigenheim einen Kredit aufnehmen, verwenden Sie Ihr Haus als Sicherheit, um das Darlehen zu sichern, was bedeutet, dass Ihre Bank oder Ihr Kreditgeber Ihr Eigentum wieder in Besitz nehmen kann, wenn Sie aus irgendeinem Grund mit Ihrem Darlehen in Verzug geraten. Da die Zinsen weiter steigen und die wirtschaftlichen Bedingungen wie z Inflation bestehengibt es keinen Grund, Ihr erstes Eigenheim für den Kauf einer anderen Immobilie zu riskieren, wenn Ihnen andere Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen.