LOS ANGELES (AP) – Wohneigentum wird für viele Amerikaner in dieser Frühjahrssaison für Eigenheimkäufe wahrscheinlich ein Wunschtraum bleiben.
Der schlimmste Immobilieneinbruch des Landes seit fast einem Jahrzehnt schürte bei potenziellen Käufern die Hoffnung, dass die Häuser leichter ergattert werden könnten. Aber obwohl die Preise letzten Sommer ihren Höhepunkt erreicht zu haben scheinen, beendeten sie das Jahr 2022 immer noch höher als Ende 2021. Und der Median der US-Immobilienpreise ist seit 2019 um 42 % gestiegen.
Eine Reihe von Zinserhöhungen durch die Federal Reserve im vergangenen Jahr verschlimmert die Lage für Eigenheimkäufer und treibt die Hypothekenzinsen auf den höchsten Stand seit zwei Jahrzehnten.
Der durchschnittliche langfristige Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek erreichte im Herbst mit 7,08 % ein Zwei-Jahrzehnt-Hoch. Die Zinsen gaben im Dezember und Januar nach, steigen aber seit Anfang Februar. Die durchschnittliche Rate erreichte letzte Woche 6,73 %, den höchsten Stand seit Anfang November. Vor einem Jahr waren es durchschnittlich 3,85 %.
Diese Rate bedeutet eine Steigerung der monatlichen Zahlung für ein US-Haus zum Durchschnittspreis um etwa 49 % gegenüber dem Vorjahr, sagte George Ratiu, Senior Economist bei Realtor.com.
„Für die Immobilienmärkte bedeutet der Anstieg der Zinsen höhere Hypothekenzahlungen und verschärft die Herausforderung der Erschwinglichkeit, gerade wenn wir in die entscheidende Frühjahrssaison für den Eigenheimkauf eintreten“, sagte er.
Potenzielle Käufer, die auf einen bedeutenden Rückgang der Hypothekenzinsen warten, müssen möglicherweise lange warten. Zillow befragte kürzlich 100 Ökonomen und Immobilienexperten zu ihrer Prognose, wie hoch der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek bis Ende dieses Jahres sein wird, und die mittlere Prognose lag bei 6 %.
Stärker als erwartete Wirtschaftsberichte in diesem Jahr haben die Erwartungen geschürt, dass die Federal Reserve möglicherweise ihren Leitzins weiter erhöhen muss, um die Inflation zu zähmen, was die Erschwinglichkeitsherausforderung für potenzielle Käufer wie Joe Arndt in Reiserstown, Maryland, verschärft.
Der 28-jährige Sporttrainer sucht seit über einem Jahr nach einem Haus in der Gegend von Baltimore, hat aber in seiner Preisspanne von 225.000 bis 250.000 US-Dollar nicht viel gefunden, was er sich leisten kann. Jetzt fühlt er sich vom Markt ausgeschlossen.
„Ich dachte, dass sich die Dinge ein bisschen mehr abkühlen würden“, sagte Ardnt. „Die Preise sind immer noch dieselben wie vor einem Jahr, wenn nicht sogar etwas höher.“
Ein weiterer Faktor, der Menschen vom Wohnungsmarkt abhält, ist die Tatsache, dass der Geldbetrag, den ein typischer Eigenheimkäufer verdienen muss, um sich ein Haus leisten zu können, weiter steigt. Laut einer Analyse von Attom, einem Immobilieninformationsunternehmen, musste man im vierten Quartal des letzten Jahres mindestens 80.142 US-Dollar pro Jahr verdienen, um ein Haus zum nationalen Durchschnittspreis von 325.000 US-Dollar zu kaufen. Das ist eine Steigerung von fast 36 % gegenüber dem gleichen Quartal im Jahr 2021.
Die Analyse, die auf Daten aus 581 Bezirken basierte, definiert einen erschwinglichen Hauskauf als eine Transaktion, die eine Anzahlung von 20 % und monatliche Kosten für die Hypothekenzahlung, Grundsteuern und Versicherungen umfasst, die 28 % des Jahreseinkommens des Käufers nicht überschreiten Einkommen.
Eine Marktveränderung, die dazu beitragen könnte, Häuser erschwinglicher zu machen, ist eine deutliche Zunahme der zum Verkauf stehenden Häuser. Auf nationaler Ebene sind jetzt mehr verfügbar als vor einem Jahr, und das wird in den kommenden Wochen wahrscheinlich zunehmen, da in den Frühlingsmonaten traditionell mehr Häuser auf den Markt kommen.
Laut der National Association of Realtors stieg die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser im Januar zum ersten Mal seit fünf Monaten auf 980.000, was einem Anstieg von 15,3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das entspricht einer 2,9-Monats-Versorgung beim aktuellen Verkaufstempo – besser als im Januar letzten Jahres.
Aber es ist noch weit von der 5- bis 6-Monats-Lieferung entfernt, die einen ausgewogeneren Markt zwischen Käufern und Verkäufern widerspiegelt. Und die Aussichten auf einen größeren Anstieg des Angebots sind gering, da der Neubau nach Jahren der Bauunterentwicklung nach der Immobilienkrise im Jahr 2008 nicht mit der Nachfrage Schritt gehalten hat. Gleichzeitig haben sich die meisten Hausbesitzer mit einer Hypothek in ultra- niedrige Zinsen im Laufe der Jahre und haben weniger finanzielle Anreize zum Verkauf.
Es sind nicht nur schlechte Nachrichten für Käufer. Die Bieterkriege, die dazu führten, dass Häuser vor einem Jahr oft weit über dem Angebotspreis verkauft wurden, sind weniger verbreitet, da höhere Hypothekenzinsen einige Käufer aus dem Markt gedrängt haben. Und Daten zeigen, dass Verkäufer eher bereit sind, ihre Preisvorstellung zu senken als noch vor einem Jahr.
Sobhit Haribhakti, 29, und seine Verlobte Sierra McNeilly, 26, befürchteten, höhere Kreditkosten würden sie daran hindern, Hausbesitzer zu werden. Aber das Paar, das in Strongsville, einem Vorort von Cleveland, lebt, konnte ein Haus finden, das sie sich leisten konnten.
Das Paar bekam ein Haus mit zwei Schlafzimmern und zweieinhalb Badezimmern für rund 230.000 US-Dollar oder 15.000 US-Dollar unter dem Angebotspreis und finanzierte den Kauf mit einer 30-jährigen Hypothek mit einem festen Zinssatz von 5,75 %. Der Verkäufer hat außerdem 10.000 US-Dollar für die Abschlusskosten eingesteckt.
„Wir werden definitiv irgendwann refinanzieren“, sagte Haribhakti. “Aber es scheint, als hätten wir so, wie es geklappt hat, eine ziemlich gute Menge an Verkäuferkonzessionen bekommen.”
Käufer wie Haribhakti und McNeilly, die den Hauskauf mathematisch zum Laufen bringen können, haben einige Trends zu ihren Gunsten. Zum einen dauert der Verkauf von Häusern länger. Laut der National Association of Realtors wurden Häuser im Durchschnitt innerhalb von 33 Tagen nach Markteinführung im Januar verkauft, gegenüber 19 Tagen im Vorjahr.
Das zwingt einige Verkäufer zu niedrigeren Preisen. Laut Realtor.com wurden im Januar etwa 190.000 Häuser auf dem Markt im Preis gesenkt, was einer fast dreifachen Steigerung gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Viele Käufer entscheiden sich auch zunehmend für einen Hypothekenzinsrückkauf, der den Zinssatz ihres Wohnungsbaudarlehens für einige Jahre oder für die gesamte Laufzeit des Darlehens senkt und somit die gesamten Kreditkosten des Wohnungskäufers senkt. Im Gegenzug zahlen die Käufer Gebühren als Teil ihrer Abschlusskosten, um den Kursrückkauf zu decken.
Einige Verkäufer bieten sogar an, diese Abschlusskosten für einen Käufer zu übernehmen, um das Geschäft abzuschließen.
Scott Collett, ein Kundenbetreuer in Tampa, Florida, handelte kürzlich einen vom Verkäufer bezahlten Hypothekenzinsrückkauf aus, um das Geschäft für ein Haus mit vier Schlafzimmern und zwei Badezimmern und einem Pool abzuschließen. Die Immobilie, die seit fast einem Jahr auf dem Markt war, wurde von 495.000 $ auf 419.000 $ reduziert.
„Ich habe im Grunde angeboten, was sie zu diesem Zeitpunkt verlangten, da sie alle Abschlusskosten und Inspektionsgebühren und alles bezahlten“, sagte Collett, 49.
Der Zinssatz für sein 30-jähriges Darlehen fiel von 6,25 % auf 5,26 %, eine Verbesserung, aber immer noch höher als vor einem Jahr, als die Zinsen im Durchschnitt unter 4 % lagen.
Für Collett hat es sich gelohnt.
„Mein Gedanke war, dass ich bei einem höheren Zinssatz weniger für das Haus bezahlen würde, aber ich könnte es auch refinanzieren“, sagte er.