Immobilien sind seit langem eine beliebte Geldanlage – für diejenigen, die es sich leisten können. Aber in den letzten Jahren haben Trends wie House Flipping, „House Hacking“ (das Leben in einem Raum einer Immobilie, während die anderen vermietet werden) und kurzfristige Ferienvermietungen Immobilieninvestitionen viel zugänglicher gemacht, insbesondere für Millennials, die einen zweiten suchen Einkommensstrom in einer unsicheren Wirtschaft.
Obwohl der potenzielle Gewinn verlockend ist, ist es vielleicht nicht jedermanns Sache, ein Vermieter zu sein. Mietobjekte sind mit erheblichen Vorabkosten, Zeitaufwand, rechtlichen Verpflichtungen und ethischen Dilemmata verbunden, die Ihre Dividenden schmälern können. Bevor Sie also einen Kredit aufnehmen, um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie in einer „aufstrebenden Nachbarschaft“ zu kaufen, sollten Sie hier drei Dinge beachten.
WISSEN, WOFÜR SIE SICH VERPFLICHTEN KÖNNEN
Es gibt viele Möglichkeiten, Mietimmobilien zu betreuen, von der umfassenden Selbstverwaltung bis hin zur Beauftragung einer anderen Person mit der Verwaltung einer Immobilie, die Sie noch nie persönlich gesehen haben. Bewerten Sie beim Abwägen Ihrer Optionen die Zeit und das Geld, die Sie für eine potenzielle Vermietung aufwenden können, und den Markt, in den Sie eintreten möchten.
Wenn Sie mehr Zeit als Geld haben, bevorzugen Sie vielleicht a Fixierer-Oberteil Sie können mit kostengünstigen Do-it-yourself-Projekten den Marktwert erreichen. Wenn Sie das Geld, aber nicht die Zeit haben, ist es möglicherweise besser, eine vermietbare Wohnung zu kaufen und sogar einen Hausverwalter einzustellen, der sich um die tägliche Instandhaltung kümmert. Aber mit steigenden Hypothekenzinsen – bis zu fast 7 % zum jetzigen Zeitpunkt – und landesweit steigenden Immobilienpreisen ist die Investition in Immobilien für viele möglicherweise unerreichbar.
STELLEN SIE SICHER, DASS SIE EINEN FINANZSTURM ÜBERSTEHEN KÖNNEN
Die meisten Investitionen sind mit einem gewissen Risiko verbunden, aber Immobilien haben ihre eigenen einzigartigen Hürden. Vorab- und laufende Reparaturen, Leerstand und Mieter, die keine Miete zahlen, können Ihre Gewinne schmälern und sogar Ihre Fähigkeit beeinträchtigen, die Hypothek der Immobilie zu bezahlen.
Bevor Sie über Ihren Kopf einsteigen, stellen Sie sicher, dass Sie genug Geld haben, um einen Abschwung zu überstehen. Eine Barreserve oder Kreditlinie kann Ihnen helfen, wenn Ihre Immobilie einige Monate leer steht oder wenn Ihr Mieter in einer Notsituation ist und die Miete nicht zahlen kann.
“Wenn Sie Vollbelegung und volle Miete benötigen, um die Gewinnschwelle zu erreichen, ohne Flexibilität, dann ist Ihre Hypothek nicht tragbar”, sagt Nancy Neiman, die eine an ihre Garage angeschlossene Wohnung der Schwiegereltern vermietet, um nach der Refinanzierung ihre Hypothek zu bezahlen Eigentum in Claremont, Kalifornien.
Viele Immobilieninvestoren mit großen kreditfinanzierten Portfolios bringen sich und ihre Mieter aufgrund dieser mangelnden Flexibilität in schwierige Situationen. Wenn Sie sich auf zukünftige Gewinne verlassen, um das Geld für Ihre Kreditzahlungen bereitzustellen, ist Ihr Eigentum möglicherweise gefährdet.
„Es passieren Umstände, auf die Sie keinen Einfluss haben“, sagt Neiman, ein Politikprofessor. „Sie müssen Ihrem Geschäftsplan ein Polster einbauen, bevor Sie beginnen, damit diese Hindernisse Sie nicht angreifbar machen.“
DIE MIETERSICHT VERSTEHEN
Mietobjekte sind eine einzigartige Art der Investition; Sie interagieren mit echten Menschen. Je mehr Sie ihnen mit Respekt und Verständnis begegnen, desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie eine zuverlässige Rendite für Ihre Investition erzielen.
„Betrachten Sie Ihre Mieter als Partner“, sagt Alonzo Johnson, der 2020 einen Mietstreik gegen das Immobilienunternehmen Emerald Equity Group als Präsident des Mieterverbands für eines der Grundstücke des Unternehmens in East Harlem, New York, anführte, wo Johnson nach eigenen Angaben immer noch ist Leben. „Dies ist eine symbiotische Beziehung; Sie stellen die Unterkunft zur Verfügung und sorgen für eine hohe Wohnqualität, und wir zahlen für diesen Service“, sagt er.
Investoren mit großen, kreditfinanzierten Immobilienportfolios haben in der Vergangenheit gesetzliche Schlupflöcher in den Wohnungsvorschriften ausgenutzt und die Krise des bezahlbaren Wohnraums in Großstädten verschärft. Aber mit zunehmender Schutz der Mieterrechte wie dem Housing Stability and Tenant Protection Act des Staates New York von 2019 (der unter anderem die Regeln für Zwangsräumungen und Mieterhöhungen verschärfte), ist es nicht nur ethisch vertretbar, die Mietpreise angemessen zu halten – es ist oft gesetzlich vorgeschrieben.
Selbst wenn Sie planen, in kleinerem Umfang zu operieren, kann das Wissen im Voraus, was Sie an Miete verlangen müssten, um einen Gewinn zu erzielen, dazu beitragen, dass Sie die Preise für Einheimische nicht überteuern oder den Zugang zu Wohnraum in Ihrer Gemeinde negativ beeinflussen.
„Ein ethisch vertretbarer Vermieter zu sein bedeutet, flexibel genug mit den Lebensumständen der Menschen umzugehen, sodass Sie mit einem gewissen Grad an Mietnachlass einverstanden sind, wenn es sein muss“, sagt Neiman. „Wenn Sie unbeweglich sind, können Sie die Notfallkosten nicht tragen und werden entweder unethisch sein oder untergehen.“
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Diese Kolumne wurde The Associated Press von der Personal-Finance-Website NerdWallet zur Verfügung gestellt. Der Inhalt dient Bildungs- und Informationszwecken und stellt keine Anlageberatung dar. Dalia Ramirez ist Autorin bei NerdWallet. E-Mail: [email protected].
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US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung: Mieterrechte https://www.hud.gov/topics/rental_assistance/tenantrights
NerdWallet: Smart Money Podcast: ChatGPT vs. die Nerds und Mietobjekte bit.ly/nerdwallet-smart-money-podcast-chatgbt-vs-the-nerds-and-rental-properties