Die Verkäufe von zuvor bewohnten US-Häusern gingen im Oktober den neunten Monat in Folge auf das langsamste Verkaufstempo vor der Pandemie seit mehr als 10 Jahren zurück, da die Käufer von Eigenheimen mit stark höheren Hypothekenzinsen, steigenden Eigenheimpreisen und weniger Immobilien auf dem Markt zu kämpfen hatten.
Die Verkäufe bestehender Eigenheime gingen im vergangenen Monat von September um 5,9 % auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 4,43 Millionen zurück, teilte die National Association of Realtors am Freitag mit. Die Reihe der monatlichen Umsatzrückgänge in diesem Jahr ist die längste seit 1999, so die NAR.
Die Verkäufe stiegen seit Oktober letzten Jahres um 28,4 %. Abgesehen von der starken Verlangsamung der Verkäufe, die im Mai 2020 kurz vor Beginn der Pandemie auftrat, befinden sich die Verkäufe jetzt auf dem langsamsten Jahrestempo seit Dezember 2011, als der Immobilienmarkt nach der Zwangsvollstreckungskrise Ende der 2000er Jahre noch in einem tiefen Einbruch steckte.
Trotz der Verlangsamung stiegen die Eigenheimpreise im letzten Monat weiter, wenn auch langsamer als Anfang des Jahres. Der nationale Median-Eigenheimpreis stieg im Oktober gegenüber dem Vorjahr um 6,6 % auf 379.100 $.
Der mittlere Hauspreis ist gegenüber seinem Höchststand im Juni um etwa 8 % gesunken, bleibt aber 40 % über dem Oktober 2019 vor der Pandemie, sagte Lawrence Yun, der Chefökonom der NAR.
“Das schadet wirklich der Erschwinglichkeit”, sagte er. „Die meisten Haushaltseinkommen sind nicht um 40 % gestiegen.“
Der Bestand an Häusern auf dem Markt ging den dritten Monat in Folge zurück. Bis Ende Oktober standen etwa 1,22 Millionen Wohnungen zum Verkauf, was einem Rückgang von 0,8 % gegenüber September entspricht, so die NAR.
Das sind beim derzeitigen Tempo 3,3 Monatsvorräte. In einem ausgewogeneren Markt zwischen Käufern und Verkäufern gibt es eine 5- bis 6-monatige Lieferung.
Der Wohnungsmarkt hat sich verlangsamt, da sich die US-Hypothekenzinsen gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppelt haben, wodurch die Kaufkraft der Amerikaner geschrumpft ist.
Der durchschnittliche Zinssatz für ein 30-jähriges Wohnungsbaudarlehen lag diese Woche laut Hypothekenkäufer Freddie Mac bei 6,61 %. Vor einem Jahr lag die Durchschnittsrate bei 3,1 %. Ende letzten Monats lag die Durchschnittsrate zum ersten Mal seit 2002 über 7 %.
Dies kann die monatlichen Hypothekenzahlungen um Hunderte von Dollar erhöhen und Hausbesitzer, die in den letzten Jahren einen extrem niedrigen Zinssatz festgelegt haben, davon abhalten, ein neues Haus zu kaufen. Dies ist einer der Gründe, warum es weniger Häuser auf dem Markt gibt.
Die Hypothekenzinsen werden wahrscheinlich noch einige Zeit eine erhebliche Hürde bleiben, da die Federal Reserve immer wieder ihre Absicht signalisiert hat, ihre kurzfristigen Zinssätze weiter zu erhöhen, um die heißeste Inflation seit Jahrzehnten zu unterdrücken.
Vor zwei Wochen erhöhte die Fed zum vierten Mal in diesem Jahr ihren kurzfristigen Kreditzins um weitere 0,75 Prozentpunkte, das Dreifache der üblichen Spanne. Der Leitzins liegt nun in einer Bandbreite von 3,75 % bis 4 %.
Während die Hypothekenzinsen nicht unbedingt die Zinserhöhungen der Fed widerspiegeln, folgen sie tendenziell der Rendite der 10-jährigen Schatzanweisung. Die Rendite wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, darunter Erwartungen für die zukünftige Inflation und die weltweite Nachfrage nach US-Staatsanleihen.
Da die Anzahl der Immobilien auf dem Markt knapp ist, erhalten Verkäufer in der Regel mehrere Angebote, insbesondere für die günstigsten Häuser.
Im Durchschnitt wurden Häuser in nur 21 Tagen nach Markteinführung im letzten Monat verkauft, gegenüber 19 Tagen im September, sagte die NAR. Vor der Pandemie wurden Häuser in der Regel mehr als 30 Tage, nachdem sie zum Verkauf angeboten wurden, verkauft.
Die Kombination aus höheren Hypothekenzinsen und steigenden Preisen hält viele Erstkäufer zurück. Sie machten im vergangenen Monat 28 % des Umsatzes aus, gegenüber 29 % im September, so die NAR. Nach historischen Maßstäben machten Erstkäufer in der Regel bis zu 40 % oder mehr der Transaktionen aus.
„Erstkäufer haben auf dem heutigen Markt wirklich zu kämpfen“, sagte Yun.
Yun geht davon aus, dass die Eigenheimpreise im nächsten Jahr in etwa der Hälfte des Landes um etwa 5 % sinken werden, wobei die Ballungsräume, in denen die Eigenheimpreise in den letzten Jahren in die Höhe geschossen sind, die größten Rückgänge verzeichnen werden. Dazu gehört auch San Francisco, wo die Preise im nächsten Jahr um 15 % fallen könnten, sagte er. Allerdings prognostiziert Yun auch, dass die Eigenheimpreise in Indianapolis und anderen Märkten, in denen das Beschäftigungswachstum stark bleibt und die Immobilienwerte bescheidener gestiegen sind, um etwa 5 % steigen werden.