Der Einbruch auf dem Wohnungsmarkt vertiefte sich im November, als die Verkäufe von zuvor bewohnten US-Häusern den 10. Monat in Folge zurückgingen – die längste derartige Zeitspanne seit Aufzeichnungen seit 1999.
Die Verkäufe bestehender Eigenheime gingen im vergangenen Monat von Oktober um 7,7 Prozent auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 4,09 Millionen zurück, teilte die National Association of Realtors (NAR) am Mittwoch mit. Laut FactSet war das ein langsameres Verkaufstempo als von Ökonomen erwartet.
Die Verkäufe brachen gegenüber November letzten Jahres um 35,4 Prozent ein. Abgesehen von dem starken Umsatzrückgang, der im Mai 2020 zu Beginn der Pandemie auftrat, sind die Verkäufe jetzt auf dem langsamsten Jahrestempo seit November 2010, als der Immobilienmarkt in den Folgen der Zwangsvollstreckungskrise Ende der 2000er Jahre feststeckte.
Dennoch stiegen die Eigenheimpreise im vergangenen Monat weiter, wenn auch in weitaus geringerem Maße als noch vor wenigen Monaten. Der landesweite Median-Hausverkaufspreis stieg im November gegenüber dem Vorjahr um 3,5 Prozent auf 370.700 US-Dollar.
Fast ein Viertel der Häuser, die letzten Monat verkauft wurden, erzielten mehr als ihren geforderten Preis, sagte Lawrence Yun, Chefökonom der NAR.
„Wir haben diesen seltsamen Markt, auf dem es weniger Käufer und weniger Transaktionen gibt, aber aufgrund des begrenzten Angebots finden immer noch einige Mehrfachangebote statt und die Häuser verkaufen sich immer noch ziemlich schnell“, sagte Yun.
Steigende Hypotheken
Der Immobilien-Schnappschuss vom November war der jüngste Beweis dafür, dass sich das rasante Verkaufstempo zu Beginn des Jahres, als die Hypothekenzinsen in der Nähe historischer Tiefststände lagen, vertiefte.
Der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek lag Anfang Januar bei knapp über 3 Prozent. Letzte Woche lag sie laut Hypothekenkäufer Freddie Mac bei 6,31 Prozent, mehr als doppelt so hoch wie die durchschnittliche Rate von 3,12 Prozent im Vorjahr.
Diese Erhöhung kann die monatlichen Hypothekenzahlungen um Hunderte von Dollar erhöhen und Hausbesitzer, die in den letzten Jahren einen weitaus niedrigeren Zinssatz vereinbart haben, davon abhalten, ein neues Haus zu kaufen.
Obwohl sie in den letzten Wochen zurückgegangen sind, lagen die Hypothekenzinsen noch Anfang November bei durchschnittlich 7,08 Prozent.
Die Hypothekenzinsen werden wahrscheinlich noch einige Zeit eine erhebliche Hürde bleiben, da die Federal Reserve immer wieder ihre Absicht signalisiert hat, die kurzfristigen Zinsen weiter zu erhöhen, um die heißeste Inflation seit Jahrzehnten zu unterdrücken.
Der Federal Funds Rate lag in einer Bandbreite von 4,25 Prozent bis 4,5 Prozent, dem höchsten Stand seit 15 Jahren. Die politischen Entscheidungsträger der Fed haben prognostiziert, dass der Leitzins der Zentralbank bis Ende 2023 eine Spanne von 5 bis 5,25 Prozent erreichen wird.
Während die Hypothekenzinsen nicht unbedingt die Zinserhöhungen der Fed widerspiegeln, haben sie tendenziell die Rendite der 10-jährigen Schatzanweisungen nachgebildet. Die Rendite wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, darunter Erwartungen für die zukünftige Inflation und die weltweite Nachfrage nach US-Staatsanleihen.
Yun prognostiziert, dass der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek bis Anfang bis Mitte nächsten Jahres auf etwa 5,5 Prozent fallen könnte. Seine Begründung: Der verstärkte Wohnungsbau dürfte zu einem Rückgang der Mieten führen, was ein wichtiges Inflationsbarometer senken werde. Das könnte der Fed den Weg ebnen, ihre Kampagne zur Zinserhöhung zu lockern, was „die Hypothekenzinsen moderieren sollte“.
„Und wenn das der Fall ist, denke ich, dass der Wohnungsmarkt eine stetige Erholung in Bezug auf die Verkaufsaktivitäten erleben wird“, sagte Yun.
Im Durchschnitt wurden Häuser in nur 24 Tagen nach Markteinführung im letzten Monat verkauft, gegenüber 21 Tagen im Oktober, sagte die NAR. Das ist immer noch eine relativ schnelle Wende, da die Pandemie-Häuser in der Regel mehr als 30 Tage nach ihrer Auflistung zum Verkauf verkauft wurden.
Der Bestand an Häusern auf dem Markt ging den vierten Monat in Folge zurück. Bis Ende November waren rund 1,14 Millionen Wohnungen auf dem Markt. Das entspricht einer 3,3-Monats-Versorgung beim aktuellen Verkaufstempo. In einem ausgewogeneren Markt zwischen Käufern und Verkäufern gibt es eine fünf- bis sechsmonatige Lieferung.
Die Kombination aus höheren Hypothekenzinsen und steigenden Preisen hält viele Erstkäufer weiterhin zurück. Sie repräsentierten 28 Prozent des Umsatzes im letzten Monat, unverändert gegenüber Oktober, sagte die NAR. Nach historischen Maßstäben machten Erstkäufer in der Regel bis zu 40 Prozent oder mehr der Transaktionen aus.