COLUMBUS, Ohio (AP) – Intels Ankündigung eines 20-Milliarden-Dollar-Fertigungsbetriebs zu Beginn dieses Jahres Tausende von Arbeitsplätzen in das ländliche Ohio zu bringen, wurde als wirtschaftlicher Segen begrüßt.
Doch hinter dieser Begeisterung verbarg sich eine drängende Frage.
„Wo bringen wir alle hin?“ fragte Melissa Humbert-Washington, Vizepräsidentin für Programme und Dienstleistungen bei Homes for Families, das Niedriglohnarbeitern hilft, eine Unterkunft in einer Region zu finden, die bereits unter großem Mangel leidet.
Intel sagt, dass seine ersten beiden Computerchipfabriken 3.000 Mitarbeiter beschäftigen werden, wenn der Betrieb im Jahr 2025 aufgenommen wird. Das Projekt wird voraussichtlich auch 7.000 Bauarbeiter beschäftigen. Und nichts davon beinhaltet die Hunderte von zusätzlichen Arbeitsplätzen durch den Zuzug von Intel-Zulieferern sowie den erwarteten Boom im Dienstleistungssektor.
Solche Wohnungsprobleme spielen sich im ganzen Land ab, da Unternehmen zunehmend unter Beschuss geraten, weil sie die Unterkunftsbedürfnisse ihrer neuen Mitarbeiter oder die Auswirkungen großer Entwicklungen auf die bereits angespannten Wohnungsmärkte nicht berücksichtigt haben.
Experten sind sich einig, dass die jahrelange Unterbebauung aus der Großen Rezession von 2008 zu einer weit verbreiteten Wohnungsnot geführt hat. Laut Rob Dietz, Senior Economist bei der National Association of Home Builders, fehlen dem Land landesweit etwa 1 Million Häuser. Die National Apartment Association schätzt einen Mietmangel auf etwa 600.000 Einheiten.
„Wir haben in den letzten 15 Jahren Millionen von Häusern unterbaut“, sagte Dennis Shea, Geschäftsführer des J. Ronald Terwilliger Center for Housing Policy. „Wenn also ein großes Unternehmen in eine Gemeinde kommt, in der das Angebot begrenzt ist, wird die Nachfrage, die sie injizieren werden, die Immobilien- und Mietpreise beeinflussen, weil es mehr Nachfrage als Angebot gibt.“
Um den Einfluss eines großen Unternehmens auf den Wohnungsbau zu sehen, schauen Sie nicht weiter als bis zu Intels eigenen Betrieben in Chandler, Arizona, das sich von einer kleinen landwirtschaftlichen Stadt mit etwa 30.000 Einwohnern im Jahr 1980, als das Unternehmen seine erste Fabrik baute, zu einer Hightech-Metropole mit heute 220.000 Einwohnern entwickelte. Begleitet wurde dies von einem enormen Wohnungswachstum, und heute geht Chandler das bebaubare Land aus, wobei fast 95 % der Fläche mit Wohn-, Büro-, Industrie- und Einzelhandelsprojekten bebaut sind, so der Greater Phoenix Economic Council.
Wohnen ist in Chandler auch teurer, mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 525.000 USD für Eigenheime im Vergleich zu 455.000 USD im Großraum Phoenix und durchschnittlichen Mieten von 2.027 USD im Vergleich zu 1.950 USD in Phoenix.
Die Herausforderung für Gebiete wie das ländliche Ohio besteht darin, dass sie keine lokalen Mitarbeiter haben, um ein großes Projekt zu bauen oder zu besetzen, sagte Mark Stapp, Direktor des Zentrums für Immobilientheorie und -praxis an der Arizona State University. Es gibt weder die Wohnungen noch die Infrastruktur, um Tausende von Neuankömmlingen unterzubringen, die die Wohnungspreise erhöhen und möglicherweise bestehende Bewohner vertreiben.
„Es ist die wirtschaftliche Entwicklung. Es wird Leute beschäftigen. Aber Sie werden wahrscheinlich eine Menge Leute in die Gegend bringen müssen“, sagte er. Und „diese Jobs erfordern Wohnraum.“
„Wenn Sie das nicht erkennen und Infrastruktur und Landnutzungsrichtlinien nicht richtig planen und dieses Wachstum nicht steuern, kann dies zu einem großen Problem werden. Aus der großen Chance wird ein großes Problem.“
In Zentral-Ohio erhebt sich der Intel-Standort auf Hunderten Morgen ländlichem Land, das einst von Feldern und bescheidenen Häusern besetzt war, wo auch große Gewerbegebiete in der Nähe von Hauptverkehrsstraßen entstanden sind. Die Region hat durchschnittlich etwa 8.200 Baugenehmigungen pro Jahr sowohl für Einfamilien- als auch für Mehrfamilienhäuser erhalten, obwohl Schätzungen des Beschäftigungs- und Bevölkerungswachstums vor dem Intel-Projekt mehr als das Doppelte erforderten, so die Building Industry Association of Central Ohio.
„Wir bauen von nichts genug“, sagte der Geschäftsführer der Gruppe, Jon Melchi. Central Ohio mit heute etwa 2,4 Millionen Einwohnern wird bis 2050 auf mindestens 3 Millionen anwachsen, sagte die Gruppe.
Der Mangel in Zentral-Ohio umfasst die „fehlende Mitte“ an Arbeiterwohnungen oder Wohnungen im Wert von bis zu 250.000 US-Dollar, sagte Tre’ Giller, CEO und Präsident von Metro Development, einem der größten Wohnungsentwickler in Ohio. Eine kürzlich durchgeführte Zillow-Suche zeigte nur etwa 570 Angebote für Häuser mit einem Wert von 250.000 $ oder weniger in der Gegend.
Der Wohnungsdruck ist besonders stark für Geringverdiener. In Central Ohio gibt es bereits etwa 71.000 Haushalte, die als „stark mietbelastet“ gelten – Familien, die mehr als die Hälfte ihres Einkommens für Wohnen ausgeben, sagte die Coalition on Homelessness and Housing in Ohio. Auf 100 Niedrigmiethaushalte stünden in der Region nur 34 bezahlbare Einheiten zur Verfügung, hieß es.
Noch gravierender ist das Problem in Licking County, dem Standort der künftigen Intel-Werke, wo mehr als jeder fünfte Mieter als stark mietbelastet gilt.
Bezahlbarer Wohnraum ist entscheidend für die Niedriglohnarbeiter, die die Wirtschaft am Laufen halten, von Vorschullehrern bis hin zu medizinischen Assistenten, sagte COHIO-Geschäftsführerin Amy Riegel. Aber Wohnraum muss auch in einem Spektrum betrachtet werden: Ohne genügend hochwertige Immobilien zum Kauf werden Käufer Mieten schnappen, was dann Arbeiter mit begrenzten Mitteln ausschließt.
„Wohnen ist definitiv ein Ökosystem“, sagte Riegel. „Wenn Sie an einem Ende Wohnungen hinzufügen und sich nicht um das andere Ende kümmern, hat dies Auswirkungen und einen Welleneffekt durch das gesamte System.“
Bei der Abstimmung am 8. November stimmten die Wähler in Columbus einer Anleiheemission in Höhe von 200 Millionen US-Dollar zu, die darauf abzielt, den erschwinglichen Wohnungsbestand der Stadt für Hausbesitzer zu erhöhen, die weniger als 50.000 US-Dollar pro Jahr verdienen. „Wir haben einfach nicht genug Platz für die Menschen zum Leben“, sagte Bürgermeister Andrew Ginther, als er das Problem im Juli ankündigte.
Janna Sharrett ist dankbar für ihre Wohnung in einem erschwinglichen Wohnkomplex in einem Vorort von Columbus, während sich die Region auf die Ankunft von Intel und seine Auswirkungen auf den Immobilienmarkt vorbereitet. Der 60-jährige Kundendienstmitarbeiter arbeitet von zu Hause aus und verdient nur 14,94 US-Dollar pro Stunde. Ihre Miete für die Ein-Zimmer-Wohnung, die sie mit ihrem Hund Bella und ihrer Katze Daisy teilt, beträgt 695 Dollar.
Das 6,5 Millionen Dollar teure Gebäude mit 28 Wohneinheiten, in dem Sharrett lebt, wurde von Homeport entwickelt, einer gemeinnützigen Organisation mit Sitz in Columbus, die sich für die Erweiterung erschwinglichen Wohnraums einsetzt. Sharrett zog vor zwei Jahren ein, um sich von einer Mietzahlung in Höhe von 1.000 US-Dollar zu erholen, und ist sich heute nicht sicher, was sie ohne diese Zahlung tun würde.
Sie sorgt sich um die Bedürfnisse von Menschen wie ihr selbst, während die Region durch Projekte wie Intel wächst.
„Die Miete ist unverschämt. Die Preise für Häuser sind unverschämt. Und mein Einkommen ist nicht unerhört“, sagte Sharrett.
Im ganzen Land reagiert eine wachsende Zahl von Unternehmen auf Wohnungsprobleme, indem sie ehrgeizige Pläne für Tausende von neuen Wohneinheiten auf den Weg bringen – obwohl die Bemühungen weit hinter dem tatsächlichen Bedarf zurückbleiben.
Im Jahr 2021 legte Amazon seinen Housing Equity Fund in Höhe von 2 Milliarden US-Dollar auf über 8.000 bezahlbare Wohnungen in drei Regionen, in denen es tätig ist: Puget Sound im Bundesstaat Washington; Arlington, Virginia, und Nashville, Tennessee.
Im Jahr 2019 kündigte Apple an, 2,5 Milliarden US-Dollar für die Linderung der Immobilienkrise in Kalifornien bereitzustellen, eine von mehreren Initiativen von Hightech-Unternehmen. In diesem Monat wählte Walt Disney World einen Entwickler aus, um auf 80 Morgen seines Landes erschwinglichen Wohnraum zu errichten in Orange County, Florida.
Auch Intel freut sich auf die Zusammenarbeit mit führenden Persönlichkeiten der Gemeinde in Ohio, um sich auf die steigende Wohnungsnachfrage in den nächsten Jahren vorzubereiten, sagte Intel-Sprecherin Linda Qian, ohne Einzelheiten zu nennen.
Experten sagen, es sei im besten Interesse von Intel, zur Linderung der Wohnungsnot in der Region beizutragen. Laut einem Bericht der Affordable Housing Alliance of Central Ohio machen Arbeitgeber im Großraum Columbus die hohe Fluktuation und die verringerte Produktivität bereits auf lange Pendelzeiten zurück.
„Ohne das Housing-Produkt kann es den Personalbedarf von Intel und anderen leicht ersticken“, sagte Jamie Green, ein in Columbus ansässiger Planungsberater.
Während sich das Intel-Projekt entfaltet, hebt es die bevorstehenden Herausforderungen hervor, sagte Leah Evans, Präsidentin und CEO von Homeport, das den erschwinglichen Apartmentkomplex von Sharrett entwickelt hat.
„Dies hat gerade ans Licht gebracht, dass Sie für jeden Job, den Sie schaffen, einen Arbeitsweg und eine Wohneinheit haben müssen“, sagte Evans. “Man muss an all diese Dinge denken.”
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Michael Casey in Boston hat zu diesem Bericht beigetragen.