UBS-Bericht läutet Alarmglocken wegen Immobilienblasen, prognostiziert jedoch, dass Immobilienpreise und -verkäufe ihren Aufwärtstrend wieder aufnehmen werden
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Ein Bericht einer europäischen Bank hat kürzlich Toronto und Vancouver zu den schäumendsten Immobilienmärkten der Welt ernannt, aber bevor Sie zu alarmiert werden, zeigt ein tieferer Tauchgang, dass seine Botschaften und Schlussfolgerungen widersprüchlich sind.
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Der jährliche Real Estate Bubble Index von UBS Switzerland AG, der die Wohnungsmärkte in 25 Städten verfolgt, sagte, dass der Wohnungsmarkt in Toronto dem höchsten Blasenrisiko ausgesetzt ist, während Vancouver ebenfalls als brodelnd gilt.
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Tatsächlich wird Toronto als am anfälligsten für das Blasenrisiko identifiziert, doch der Bericht betrachtet Toronto nicht als den teuersten der 25 Immobilienmärkte, die er abdeckt.
Eine der Erschwinglichkeitsmetriken des Berichts ist die Anzahl der Jahre, die ein qualifizierter Servicemitarbeiter benötigen würde, um eine 650 Quadratmeter große Eigentumswohnung in der Nähe des Stadtzentrums zu kaufen. Toronto befindet sich in der unteren Hälfte der Liste, was darauf hindeutet, dass ein Servicemitarbeiter sieben Jahre arbeiten müsste, um eine bescheidene Eigentumswohnung kaufen zu können. Im Vergleich dazu bräuchten sie fast 25 Jahre in Hongkong und 15 Jahre in Paris, um sich eine Wohnung leisten zu können.
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Eine andere Metrik, die verwendet wird, ist die Anzahl der Jahre, die eine Wohnung vermietet sein muss, um die Hypothek abzuzahlen. Auch hier liegt Toronto etwa im Mittelfeld, mit 26 Jahren Mieteinnahmen, die erforderlich sind, um eine Wohnung zu besitzen. Aber es würde viel länger dauern, eine Wohnung in mehreren anderen Städten zu besitzen, die nicht auf der Liste der Blasenrisiken standen.
Toronto und Vancouver schafften es auch nicht an die Spitze der Leiter für den höchsten jährlichen Anstieg der nominalen Immobilienpreise. Diese Ehre ging im zweiten Quartal 2022 an Miami, Los Angeles und San Francisco. Toronto und Vancouver belegten die Plätze sieben und acht.
Der Bericht deutet manchmal an, dass ein Mangel an Angebot oder Wohnungsknappheit für Miet- und Preisinflation verantwortlich ist. Aber es kommt auch zu dem Schluss, dass an anderen Stellen das Gegenteil der Fall ist. Der Bericht erwähnt, dass die Mieten „nur Hand in Hand mit den lokalen Löhnen gestiegen sind“, was darauf hindeutet, dass knapper Wohnraum nicht der Grund für schnelle Mieterhöhungen ist.
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Zumindest in Kanada stiegen die Mieten vor COVID-19 schnell, aber das wurde durch kurzfristige Mietstopps während der Pandemie unterbrochen. Seit dem zweiten Quartal sind die Mieten aufgrund der extrem niedrigen Leerstandsquoten jedoch deutlich gestiegen.
Der Bericht legt ferner nahe, dass der Immobilienboom in Kanada „eher zu einem landesweiten Phänomen geworden ist und daher kaum von einem Mangel an Bauleistungen getrieben wird“. Aber diese Aussage ignoriert, dass die bevölkerungsbereinigte Wohnungsbaurate in Kanada fast halb so hoch ist wie Anfang der 1970er Jahre.
Der Vergleich der Wohnungsmärkte in 25 Städten ist eine gewaltige Aufgabe. Eine grundlegende Einschränkung ist der Unterschied in der Größe und Struktur der Wohnungsmärkte. In der Metropolregion Toronto leben beispielsweise 6,3 Millionen Menschen, während weniger als 900.000 in Amsterdam zu Hause sind und noch weniger in Tel Aviv leben. Doch all diese Städte wurden in einen Topf geworfen.
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Der Bericht erklärt auch nicht, wie er die Wohnungsmärkte in Toronto und Vancouver abgrenzt. Könnte es sein, dass das hohe Blasenrisiko für Toronto und Vancouver nur auf den Ergebnissen des Wohnungsmarktes im Stadtkern basiert und dabei die Vielfalt des Wohnungsbestands und der Preise in den Großregionen von Toronto und Vancouver ignoriert?
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Die Immobilienpreise sind im Vergleich zum Vorjahr um 6,6 % gesunken, da die Verkäufe weiter einbrechen
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Vor dem Bau befindliche Eigentumswohnungsflossen können die Tasche halten, wenn die Käufer verschwinden
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CMHC geht davon aus, dass die Immobilienpreise gegenüber dem Höchststand um 15 % fallen, da sich die Wirtschaftsaussichten verdunkeln
Der Bericht geht davon aus, dass die Märkte in Toronto und Vancouver von den frühen 1990er Jahren bis zur großen Rezession zwischen 2007 und 2009 unter- oder fair bewertet waren. mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum gekämpft, so dass man sich fragen muss, ob die Wohnungsmärkte jemals erschwinglich sind.
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Trotz der Wohnungsblasenalarme impliziert der erwartete Anstieg der städtischen Bevölkerung, dass „die Immobilienpreise langfristig deutlich steigen sollten“. Daher haben diejenigen, die glauben, dass die Immobilienpreise langfristig weiter fallen werden, möglicherweise zu viel von dieser speziellen Marke von Bubble Tea konsumiert.
Die Hauptbotschaft des Berichts, die unter den Alarmen über Blasenrisiken verborgen ist, lautet, dass die Immobilienpreise und -verkäufe ihren Aufwärtstrend wieder aufnehmen werden. „Eine anhaltende Stagnation der nominalen Kaufpreise … ist nicht das wahrscheinlichste Ergebnis“, schließt der Bericht.
Murtaza Haider ist Professorin für Immobilienmanagement und Direktorin des Urban Analytics Institute an der Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis ist ein Veteran der Immobilienbranche. Sie können auf der Website des Haider-Moranis Bulletin erreicht werden, www.hmbulletin.com.