Das Planungskomitee befürwortet den Plan, der mehr Parkland von den Entwicklern fordert, und warnt davor, dass dies die Intensivierungsziele beeinträchtigen wird

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Ottawa braucht mehr Parks. Ottawa braucht mehr städtische Intensivierung. Aber Ihr Plan, das erstere Problem anzugehen, könnte das letztere gefährden.

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Das war die verwirrende Mischung von Botschaften, mit denen der Planungsausschuss diese Woche konfrontiert war, als seine Mitglieder eine ehrgeizigere Satzung in Erwägung zogen, die die Sammlung von Parkland – oder Ersatzgeldern – von den Menschen hinter Entwicklungsprojekten regelt.

Da die Gesetzgebung der Provinz eine Überprüfung der Satzung vor dem 18. September vorschreibt, beauftragte das Personal einen Berater, das 13 Jahre alte Dokument zu prüfen, um festzustellen, ob Änderungen angebracht seien. Sie stellten fest, dass die Stadt das Ziel, das sie sich letztes Jahr für ihre wachsende Bevölkerung gesetzt hatte – zwei Hektar Parklandschaft pro 1.000 Einwohner – nach der aktuellen Satzung nicht erreichen würde.

Das „Parkland“-Defizit bis 2031 wird voraussichtlich in den dichtesten Teilen der Stadt am größten sein, stellte der Berater fest, aber es wird auch Defizite in den Vororten geben. Nur der Grüngürtel und das ländliche Ottawa würden das Ziel „Parkland-zu-Bevölkerung“ erreichen.

Um diese Lücke zu schließen, schlagen die Mitarbeiter Satzungsänderungen vor, die mehr Parks oder Geld für deren Schaffung von denjenigen verlangen, die der Skyline von Ottawa Wohnraum hinzufügen.

Für Wohnbebauungen mit mehr als 18 Einheiten pro Hektar beträgt die aktuelle Parklandbeitragspflicht einen Hektar pro 300 Wohneinheiten oder, wenn es sich um Barzahlungen handelt, pro 500 Wohneinheiten, mit einer Obergrenze von 10 Prozent der Landfläche (bzw der Wert dieser Grundstücksfläche) für Mehrfamilienhäuser.

Die Mitarbeiter haben vorgeschlagen, diese Obergrenze auf 15 Prozent für mittelhohe Gebäude und 25 Prozent für Hochhäuser zu erhöhen, mit einer besonderen Ausnahmeregelung für angrenzende Grundstücke, die die 10-Prozent-Obergrenze für Landbeiträge beibehalten würden, mit dem Rest als Ersatz zu stellen.

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Während die höhere Obergrenze für Gebäude mit höherer Dichte „eine Gesamtkostensteigerung für den Entwickler darstellen wird, wird anerkannt, dass Bewohner in Siedlungen mit hoher Dichte und Nachbarschaften auch Zugang zu Parklandschaften benötigen“, schrieben die Mitarbeiter in ihrem Bericht über die vorgeschlagenen Änderungen. Dazu gehört auch, dass alle Entwicklungen und Sanierungen der Parklandbeitragssatzung unterworfen werden; Es ist derzeit auf Projekte beschränkt, die einen Bauantrag erfordern, und der Scan des Beraters von anderen Gemeinden in Ontario ergab, dass Ottawa die einzige war, die dies tat.

Der Planungsausschuss hörte am Donnerstag von Mitgliedern der lokalen Entwicklungsbranche, dass die wahrscheinlichen Folgen der neuen Satzung die Weitergabe der Kosten an Hauskäufer und Mieter und eine weitere Verlagerung der Bau- und Kaufhäuser in die Vororte beinhalteten.

Die Satzung würde “die Erschwinglichkeit von Wohnraum für die Bewohner erheblich beeinträchtigen und in einigen Fällen die wirtschaftliche Lebensfähigkeit von Wohnprojekten in Frage stellen”, sagte Lisa Dalla Rosa von Fotenn, als sie im Namen der Greater Ottawa Home Builders’ Association sprach.

Sie forderte das Komitee auf, die Satzung für die Frist im September unverändert zu lassen und sich weiter mit GOHBA und anderen Interessengruppen zu beraten, und schlug Überlegungen vor, wie das Zulassen von unterirdischen Elementen in einem Park, die Ausnahme von angrenzenden Entwicklungen und die Reduzierung des erforderlichen Parklandbeitrags auf der Grundlage einer Bestandsaufnahme von nahe gelegenen Parks, Freiflächen und Annehmlichkeiten, die innerhalb der Entwicklung bereitgestellt werden.

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„Der Mitarbeiterbericht hat die Erschwinglichkeit von Wohnraum anerkannt und gesagt, dass diese Satzung eine Gesamtkostenerhöhung für den Entwickler darstellen wird. Das ist falsch. Die Erhöhung wird von den zukünftigen Bewohnern getragen“, sagte Dalla Rosa.

Die Stadträtin von Kanata North, Cathy Curry, stellte diese Erzählung in Frage.

„Ich glaube nicht, dass es so einfach ist“, sagte Curry. „Ich denke, es gibt andere Möglichkeiten für Bauherren, ein Wohnhaus zu bauen, sich mit den Richtlinien zu befassen, die wir haben, um sicherzustellen, dass es viel Parkland gibt, und trotzdem die Mieten erschwinglich zu halten.“

Dalla Rosa hob andere politische Änderungen hervor, die ihrer Meinung nach erhöhte Kosten für die Entwicklungsindustrie mit sich brachten: solche im Zusammenhang mit Inklusionszonen, kommunalen Vorteilen, unbebautem Land, Erschließungsgebühren und Hochleistungsentwicklungsstandards.

„Es muss irgendwo absorbiert werden“, sagte sie zu Curry. „Und … die Industrie ist nicht gemeinnützig, sie muss sich mit einem gewissen Anreiz darauf einlassen, diese Dinge tatsächlich zu bauen und irgendeinen Gewinn zu erzielen.“

Letztendlich, sagte Neil Malhotra von Claridge, werden diese Kosten an den Endnutzer der Wohnungen weitergegeben oder Projekte werden nicht gebaut. Und große Hochhausentwickler in Ottawa wie Claridge, Minto, Richcraft und Tamarack sind auch Hausbauer, bemerkte er.

„Ich meine, was ich für die Zukunft plane, wenn diese Richtlinien vorankommen, ist, dass wir viel mehr Wohnungen in den Vororten bauen werden, und das nicht unbedingt freiwillig, aber es ist einfach der Markt Die Nachfrage wird sich verschieben.“

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Der Planungsausschuss musste mit dem rechnen, was der Co-Vorsitzende Glen Gower als „Zusammenstoß der Prioritäten“ bezeichnete, um zu versuchen, die Schaffung von Wohnraum zu unterstützen, in dem sich die Menschen leisten konnten, und in Stadtteilen, in denen die Menschen leben wollten.

„Ich wollte nur rhetorisch fragen, aber ich denke, es ist eigentlich eine ernste Frage. Kaufen die Leute Häuser, Wohnungen, Eigentumswohnungen, kümmern sie sich nicht darum, genug Parkraum zu haben?“ fragte er Malhotra.

„Denkst du nicht, wenn wir in 10 Jahren kommen und die Leute nicht genug Schwimmunterrichtsplätze haben, um sich anzumelden, oder genug Schaukeln im örtlichen Park, oder genug Fußballfelder für Kinder zum Spielen oder genug Bänke? Entspannen Sie sich im Sommer, werden sie sich nicht über unseren Rat ärgern, weil er nicht die Voraussicht hat, Parkflächen angemessen zu finanzieren?

Unter den Delegierten, die zur Vorsicht aufriefen, hörte die Stadt auch Lob für ihren aktualisierten Ansatz zur Schaffung von Parkflächen für ihre wachsende Bevölkerung und drängte darauf, noch ehrgeiziger und kreativer zu werden.

Angela Keller-Herzog, Geschäftsführerin der Community Associations for Environmental Sustainability, forderte die Stadt auf, ihr städtisches Baumkronenziel von 40 Prozent in eine neue Parkland-First-Politik zu integrieren, die ebenfalls am Donnerstag dem Komitee vorgestellt wurde.

Die Richtlinie weist die Mitarbeiter an, während des Entwicklungsprüfungsprozesses der Übertragung von Parkland Vorrang vor Bargeld zu geben, sagt jedoch, dass die Mitarbeiter für Standorte mit weniger als 400 Quadratmetern Parkland im Allgemeinen Bargeld nehmen.

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Keller-Herzog drängte auf Veränderung. „Auf 400 Quadratmetern kann man viel machen“, sagte sie dem Komitee und präsentierte Fotos von einigen der kleinsten Parks Ottawas. Unter der Leitung von Capital Ward Coun. Shawn Menard, Park- und Anlagenplanungsmanager Kevin Wherry erklärte sich bereit, sich damit zu befassen, und erwähnte die Wartungsherausforderungen, die mit der Wartung vieler kleiner Parks verbunden sind, als eine Kosten-Nutzen-Überlegung.

Für Keller-Herzog „wiegen die Vorteile von Baumkronen und kleinen Stadtparks die Pflegekosten bei weitem auf.“

Das Komitee billigte schließlich die überarbeitete Satzung und die Parkland-First-Richtlinie, die nach der Sommerpause dem Rat vorgelegt wird.

Sie verabschiedeten auch einen Antrag von Gower, die Mitarbeiter innerhalb von drei Jahren die kumulativen Auswirkungen der Aktualisierung der Satzung auf die Erschwinglichkeit und andere gesetzliche und politische Änderungen überprüfen zu lassen, die sich auf die Grundstückspreise und andere Bedingungen auf dem Wohnungsmarkt auswirken könnten.