Carolyn Rogers von der Bank of Canada sagt, dass die Versorgung der Schlüssel zur Lösung des Wohnungsproblems ist

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Carolyn Rogers von der Bank of Canada, die einen Großteil ihrer Karriere als Regulierungsbehörde und politische Entscheidungsträgerin damit verbracht hat, zu verhindern, dass der Immobilienboom des Landes zu einer Pleite wird, sagte, das Einzige, was die Preise mäßigen werde, seien mehr Häuser.

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„Wir müssen das Versorgungsproblem lösen“, sagte Rogers diese Woche in einem Interview, ihrem ersten, seit sie im Dezember Carolyn Wilkins als Nummer 2 von Gouverneur Tiff Macklem abgelöst hatte. „Wir versuchen immer wieder diese verschiedenen Dinge, um die Nachfrage zu dämpfen, und die Kanadier wollen immer noch Häuser. Wir haben Einwanderung, (und) wir haben eine starke Wirtschaft.“

Rogers leitete die Aufsichtsbehörde für Finanzdienstleistungen von British Columbia von 2010 bis 2016, eine Zeit, in der der durchschnittliche Hauspreis in Vancouver auf über 1 Million US-Dollar stieg, obwohl die Provinzregierung ausländische Käufer besteuerte und die Kommunalbehörden eine Steuer auf nicht ausgelastete Immobilien erhoben. Rogers verließ BC, um zum Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) zu wechseln, wo sie der Bundesbankenaufsicht dabei half, den Mindestqualifikationssatz oder „Stresstest“ zu entwickeln, einen von Ottawas vielen vergeblichen Versuchen, die Wohnungsnachfrage zu dämpfen.

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„Wir haben eine Kultur, in der das Wohnen eine Art Initiationsritus ist. Das ist ein Zeichen des Erfolgs“, sagte Rogers. „Ich habe ein paar Jahre in Europa gelebt, und Wohnungen haben nicht die gleiche Stellung in der Wirtschaft oder in dieser Gesellschaft. Aber in Kanada heiratet man, kauft ein Haus, bekommt Kinder – das ist es, was man tut. Jeder will ein Haus.“

Wir haben eine Kultur, in der das Wohnen eine Art Initiationsritus ist. Es ist ein Zeichen des Erfolgs … Alle wollen ein Haus

Carolin Rogers

Rogers räumte ein, dass die Erhöhung des Wohnungsangebots nicht über Nacht erfolgen werde.

Canada Mortgage and Housing Corp. kam in seinem ersten Bericht einer Serie, die untersucht, wie sich die Wohnungsknappheit des Landes auf die Erschwinglichkeit auswirkt, zu einem ähnlichen Schluss. Dem Bericht zufolge bleiben die Baubeginne in den größten Städten Kanadas, insbesondere in Toronto, seit mindestens 2003 hinter dem Bevölkerungswachstum zurück. CMHC stellte fest, dass sich die Situation in Toronto, wo der durchschnittliche Eigenheimpreis inzwischen ebenfalls bei über 1 Million US-Dollar liegt, in den letzten Jahren verschlechtert habe.

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Kanadas erhöhte Immobilienpreise sind nicht ausschließlich ein Angebotsphänomen. Ein Jahrzehnt mit ungewöhnlich niedrigen Zinsen schürte die fundamentale Nachfrage, die Rogers als Haupttreiber identifizierte. Jetzt, wo die Zinsen steigen, wird ein Teil des Überschwangs aus dem Markt gezogen. Es ist eine Dynamik, die sich bereits in Toronto abspielt, wo Hausverkäufe und -preise im April zurückgingen, und landesweit, da der Durchschnittspreis eines Hauses im März gegenüber dem Vormonat um zwei Prozent auf 796.000 US-Dollar fiel.

„Das Wachstum der Immobilienpreise in Kanada ist unhaltbar stark“, sagte Rogers einem Publikum nach einer Rede in Toronto am 3. Mai. „Es wäre keine schlechte Sache für die Wirtschaft, wenn sich das Wachstum der Immobilienpreise etwas abschwächen würde, und wir erwarten das passiert, wenn die Zinsen steigen.“

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Die Bank of Canada erhöhte ihren Referenzzinssatz am 2. März um einen Viertelpunkt, am 13. April um einen halben Punkt, und Macklem deutete während seiner Aussage vor dem Finanzausschuss des Repräsentantenhauses letzten Monat an, dass er das Übernachtziel wahrscheinlich um einen weiteren halben Punkt anheben wird, wenn die politischen Entscheidungsträger ihre Zinsen abschließen nächste Beratungsrunde am 1. Juni. Die Leitzinsen der Kreditgeber werden durch den Referenzzinssatz der Bank of Canada bestimmt, wodurch die Hypothekenzinsen mit jeder Erhöhung steigen. Die Financial Post schätzte, dass Hausbesitzer nach diesen Zinserhöhungen einen Anstieg ihrer variabel verzinslichen Hypotheken auf 2,35 Prozent sehen könnten, da die Kanadier 2.613 USD pro Monat für eine Hypothek in Höhe von 500.000 USD zahlen müssten.

Das Beste, was wir tun können – selbst für hoch verschuldete Menschen – ist, die Inflation zu senken

Carolin Rogers

In dem Interview sagte Rogers, sie hoffe, dass das Geld, das während der Pandemie in den Wohnungsbau geflossen ist, in andere Segmente der Wirtschaft fließen und Investitionen generieren wird, die ein produktiveres Wachstum schaffen. Da die Kreditkosten jedoch steigen, könnte der Druck, den die Kanadier verspüren, mit den Hypothekenzahlungen Schritt zu halten, möglicherweise den Waren- und Dienstleistungssektor belasten, wenn sich die Wirtschaft erholt.

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Rogers sagte, dass sie und ihre Kollegen bei der Zentralbank den zusätzlichen Hypothekendruck beobachten werden, dem die Kanadier ausgesetzt sind, ihre Fähigkeit, Schulden zu bedienen, und die Risiken, die dieser Druck für das breitere Finanzsystem darstellt. Sie fügte hinzu, dass die Zentralbank aufgrund ihrer Partnerschaft mit OSFI eine starke Sichtbarkeit dieser Themen habe, und stellte fest, dass einige Bevölkerungsgruppen stärker betroffen sein würden als andere.

„Wir wissen, dass es viele Kanadier gibt, die wirklich überlastet sind“, sagte Rogers. „Normalerweise sind es junge Leute, die gerade erst auf den Wohnungsmarkt gekommen sind. Ihre Verschuldung ist hoch, sie werden sehr empfindlich auf Zinssätze reagieren.“

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Überschüssige Ersparnisse, die während der Pandemie angehäuft wurden, würden einen Puffer für die Verschuldung der Kanadier darstellen, fügte sie hinzu. Die Royal Bank of Canada schätzt, dass sich dieser Puffer auf etwa 300 Milliarden Dollar beläuft.

Rogers betonte, dass die Bank of Canada, die oft als Verursacher der Immobilienpreise kritisiert wird, die Zinssätze für die Gesamtwirtschaft anpassen muss, nicht für ein bestimmtes Segment, einschließlich des Immobilienmarktes.

„Im Moment werden die Zinssätze den Kreditnehmern schaden, aber die Inflation schadet allen“, sagte Rogers. „Also ist das Beste, was wir tun können – selbst für Menschen mit hoher Verschuldung – einfach die Inflation zu senken.“

Die Zähmung des Wohnungsdrachen ist ein Problem, mit dem Kanada seit Jahren zu kämpfen hat, nicht nur während der Pandemie, die eine Zeit extrem niedriger Zinsen und einen unerwarteten Anstieg der Wohnungsnachfrage mit sich brachte. Rogers nannte es ein „unnachgiebiges Problem“.

Rogers sagte: „Wenn es einfach zu lösen wäre, wäre es nicht 15 Jahre bei uns.“

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