Immobilienpreise und Verkäufe rutschen im Juni ab, da steigende Zinsen mehr Käufer ins Abseits drängen

Inhalt des Artikels

Der Immobilienmakler aus Toronto, Harry Sarvaiya, war bereit für höhere Zinssätze, aber nicht so.

Inhalt des Artikels

„Ich denke, die Absicht war ein Schock“, sagte Sarvaiya ein paar Tage, nachdem die Bank of Canada die Benchmark um einen vollen Prozentpunkt angehoben hatte, die größte Steigerung seit 1998. „Im Immobilienbereich haben die Leute nicht damit gerechnet.“

Der Wohnungsbau ist wahrscheinlich die Branche, die am empfindlichsten auf Zinssätze reagiert. Das ist hilfreich, wenn die Wirtschaft in Schwierigkeiten ist. Die Zentralbank kann die Nachfrage schnell anheizen, indem sie die Zinssätze senkt, in dem Wissen, dass die Kanadier Häuser kaufen werden – und sie dann renovieren und mit teuren Gegenständen wie Geräten und Möbeln füllen werden. Dienstleister wie Banken, Makler, Bauunternehmer und Umzugsunternehmen profitieren alle.

Inhalt des Artikels

Wenn die Preise weiter steigen, profitiert die Gesamtwirtschaft davon, weil sich die Haushalte reicher fühlen, was Ökonomen den „Wohlstandseffekt“ nennen.

Inhalt des Artikels

Kanadas Wirtschaftswachstum war in den letzten zehn Jahren in hohem Maße von solchen Vermögenseffekten abhängig. Aber die Aufgabe der Zentralbank besteht nicht darin, den Wohnungsmarkt anzugreifen; Ihre Aufgabe ist es, die Inflation zu kontrollieren, die sich im Mai auf fast acht Prozent beschleunigte.

Der Gouverneur der Bank of Canada, Tiff Macklem, hat die Kreditkosten in den letzten vier Monaten nun stärker erhöht als seine Vorgänger in dem Jahrzehnt zwischen dem Ende der Großen Rezession und dem Beginn der Pandemie. Die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt waren genauso unmittelbar wie damals, als die Kreditkosten auf nahezu null gesenkt wurden, aber bei weitem nicht so angenehm für die Immobilienbranche und aufstrebende Käufer und Verkäufer.

„Uns ist in den letzten Wochen alles passiert“, sagte Joe Baglieri, Makler bei Re/Max Realtron Property Shop in Markham, Ontario. “Wir hatten Deals, die scheiterten, wir hatten Neuverhandlungen.”

Inhalt des Artikels

Baglieri sagte, dass Immobilien eher ein langfristiges Spiel seien und jeder, der daran beteiligt sei, mit kühleren Perioden rechnen müsse. Das Problem ist, dass die Kreditkosten so lange so niedrig waren, dass viele Haushalte vergessen haben, wie es ist, wenn die Zinsen beißen. Geoff Morgan, ein Markenvermarkter aus Toronto, sagte, seine Bank habe seinen variablen Hypothekenzins innerhalb von Stunden nach der Ankündigung der Schockpolitik der Bank of Canada am 13. Juli erhöht, während sich sein variabel verzinsliches Sparkonto kaum bewegte.

„Ich habe meine Bank um eine Erklärung gebeten“, sagte Morgan. “Sie sagen mir, dass sie wettbewerbsfähige Preise anbieten.”

Die Auswirkungen gehen über die Belastung für aktuelle Hausbesitzer hinaus. Die Hausverkäufe und -preise rutschen im ganzen Land weiter ab, da die steigenden Hypothekenkosten auf den Markt übergreifen und mehr Hauskäufer ins Abseits drängen. Sarvaiya sagte, er habe einen Verkauf einer 400.000-Dollar-Eigentumswohnung in Toronto verloren, weil der Käufer sich nicht für die Hypothek qualifiziert habe.

Inhalt des Artikels

„Er hatte die 20-prozentige Anzahlung, aber danach sind die Verhältnisse“, sagte Sarvaiya. “Er muss sich für Prime plus Two qualifizieren, was er zwei Monate später problemlos hätte, und jetzt ist es schwierig, sich zu qualifizieren.”

Die Canadian Real Estate Association berichtete am 15. Juli, dass der landesweite tatsächliche, nicht saisonbereinigte Durchschnittspreis im Juni bei 665.850 $ lag, was einem Rückgang von fast zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr und einem Rückgang von sechs Prozent gegenüber Mai entspricht.

Die Zahl der Wohnungswechsel ging im Juni im Monatsvergleich um 5,6 Prozent zurück und sank gegenüber dem Juni-Rekord von 2021 um etwa 24 Prozent. Der Verband stellte fest, dass die Rückgänge nicht so groß waren wie die Rückgänge im April und Mai.

„Angesichts steigender Zinsen und Unsicherheit verlangsamt sich die Verkaufsaktivität weiter“, sagte Jill Oudil, Vorsitzende von CREA, in einer Pressemitteilung zu den Daten. „Die Kreditkosten haben das Angebot als dominierenden Faktor, der die Wohnungsmärkte derzeit beeinflusst, überholt, aber das Angebotsproblem ist nicht verschwunden.“

Inhalt des Artikels

Lauren Haw, Chief Executive Officer von Zoocasa Realty Inc., sagte Larysa Harapyn von Financial Post in einem Interview am 12. Juli, dass immer mehr Kanadier ihre Käufe zurückhalten und abwarten, was die Bank of Canada als nächstes tun würde.

„Wie die Leute gerade sagen, lassen Sie einfach den Staub sich legen, bevor sie diese große Entscheidung treffen“, sagte Haw. „Das bedeutet also, dass es viele Verrenkungen gibt und die Leute nur am Rand sitzen.“

Haw fügte hinzu, dass potenzielle Eigenheimkäufer auf Anzeichen dafür warten, dass die Preise den Tiefpunkt erreicht haben, bevor sie wieder auf den Markt kommen.

Die Bank of Canada stellte in ihrem letzten Quartalsbericht fest, dass eine „starke Verlangsamung“ im Wohnungsbau „im Gange“ sei. Robert Kavcic, Ökonom bei der Bank of Montreal, nannte die neuesten Daten in einer Mitteilung an die Kunden die „frühen Tage der Korrektur“.

Inhalt des Artikels

„Die Verkäufe sind jetzt zum ersten Mal seit Ausbruch der Pandemie wieder in die Bereiche vor COVID und unter den 10-Jahres-Durchschnitt gefallen“, schrieb Kavcic in einer Mitteilung an Kunden. „Die Zeit des extremen Nachfrageüberschusses ist im Wesentlichen vorbei, und wir sind auf dem Weg zu einem sehr schwachen Jahr, was Wiederverkaufsmengen und -preise angeht.“

Einige warnen bereits davor, dass Kanada auf eine Immobilienpleite zusteuert. Gleichzeitig sagen einige dieser Leute das seit mehr als einem Jahrzehnt. Christopher Alexander, Präsident von Re/Max Canada, argumentierte, dass das überschwängliche durchschnittliche Preiswachstum während der Pandemie nicht nachhaltig gewesen sei und dass höhere Zinssätze den Markt gesünder machen würden.

Inhalt des Artikels

„Das sind gute Nachrichten für Käufer und Verkäufer, die sich auf dem Markt bewegen müssen, und letztendlich gut für die Immobilienprofis, die sie betreuen“, sagte Alexander. „Ein gesunder Markt, der im mittleren bis hohen einstelligen Bereich zunimmt, wird es mehr Kanadiern ermöglichen, sich auf dem Markt zu engagieren. Die eigentliche Herausforderung für Verbraucher und die Immobilienwirtschaft wird die Angebotsverknappung sein.“

Kelsey Smith, die ihr erstes Haus in Calgary kaufen möchte, sagte, die Wohnungssuche und der Kauf von Hypotheken seien viel schwieriger geworden. Die frischgebackene MBA-Absolventin sagte, sie plane, sich nicht in eine fünfjährige Festzinshypothek zu sperren, auch wenn sie die Idee, „Achterbahnfahrten“ mit variablen Zinsen zu fahren, nicht mag.

„Ich habe mich entschieden, meine Preisspanne wegen der aktuellen Zinssätze um 50.000 Dollar zu senken“, sagte sie. „An der Hypothekenfront musste ich mir überlegen, die Amortisationsdauer von 25 Jahren auf 15 Jahre zu ändern – ich habe aktiv versucht, MacGyver selbst einen Weg zu einem besseren Geschäft zu eröffnen. Es war irgendwie beschissen.“

Zurück in Toronto bereitete sich Sarvaiya auf eine neue Realität vor. Der „Wahnsinn“, 100.000 Dollar zu viel zu bieten, sei vorbei, sagte er. „Im Moment stehen all diese Häuser zum Verkauf und niemand kauft, selbst wenn sie den Preis gesenkt haben, weil der Käufer das Vertrauen verloren hat, weil er dachte, es würde eine Abwärtsspirale geben“, sagte er.

Zusätzliche Berichterstattung von Marisa Coulton, Denise Paglinawan und Meghan Potkins.

• E-Mail: [email protected] | Twitter: StephHughes95