Der Kauf einer Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit. Erstkäufer von Eigenheimen können von der Auswahl an Immobilienangeboten auf dem Markt überwältigt sein. Um die Sache noch komplizierter zu machen, können einige der auf dem Markt verwendeten Terminologien für unerfahrene Immobilieninvestoren verwirrend sein.
Es wird empfohlen, dass sich jeder Hauskäufer mit bestimmten Grundbegriffen zum Kauf einer Immobilie in den VAE vertraut macht. Das gibt Ihnen mehr Sicherheit, wenn Sie den Prozess des Hauskaufs durchlaufen.
Die Immobilienpreise in Dubai, insbesondere in erstklassigen Gegenden, sind in den letzten 12 Monaten aufgrund der breiteren wirtschaftlichen Erholung in den VAE von der durch das Coronavirus verursachten Verlangsamung gestiegen.
Die Stadt hat einen Zustrom vermögender Privatpersonen gemeldet, und ihr Markt wurde auch durch den Erfolg des Golden Visa-Programms der VAE beflügelt.
Laut dem Immobilienportal Property Finder verzeichnete Dubai im Juli die höchste Anzahl an Verkaufstransaktionen in den letzten 12 Jahren. Es wird jedoch erwartet, dass steigende Zinsen das Preiswachstum in der zweiten Hälfte des Jahres bremsen werden.
Wir haben mit Immobilienexperten in den Vereinigten Arabischen Emiraten darüber gesprochen, mit welchen Begriffen Hauskäufer vertraut sein sollten.
DLD und Rera
Das Dubai Land Department (DLD) ist eine Regierungsbehörde, die sich mit allen Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Legalisierung von Immobilientransaktionen in Dubai befasst, sagt Karalina Charnashei, Senior Sales Specialist für Downtown Dubai beim Immobilienmakler Better Homes.
Sie verwaltet, überwacht und gewährleistet den sicheren und transparenten Immobilienhandel in Dubai. Käufer sollten sich darüber im Klaren sein, dass auf jede Verkaufstransaktion, die an das DLD geht, eine obligatorische Gebühr von 4 Prozent erhoben wird, sagt Frau Charnashei.
„Die Immobilienaufsichtsbehörde [Rera] ist eine 2007 gegründete Regierungsbehörde zur Regulierung des Immobiliensektors in Dubai. Es legt Richtlinien und Pläne für Dubais Immobiliensektor fest, um ausländische Investitionen anzukurbeln und Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern beizulegen“, fügt sie hinzu.
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Eigentum oder Erbpacht
Der Hauptunterschied zwischen diesen Bedingungen besteht darin, dass der Pachtvertrag nicht das vollständige Eigentum an den Käufer überträgt.
Pacht ermöglicht die Nutzung einer Immobilie für eine bestimmte Zeit, in der Regel 99 Jahre (kann verlängert werden), während Eigentumswohnungen dem Käufer das volle gesetzliche Recht bieten, die Immobilie jederzeit zu bewohnen, zu vermieten oder zu verkaufen.
Darüber hinaus ermöglicht es dem Hausbesitzer, Änderungen vorzunehmen (mit Genehmigung des Bauträgers), sagt Frau Charnashei.
Eigentumsurkunde und Oqood
Die Eigentumsurkunde ist ein offizielles Dokument, das das Eigentum an der beschriebenen Immobilie oder dem Grundstück nachweist. Wenn ein Käufer jedoch eine Off-Plan-Immobilie kauft, erhält er ein Oqood, ein Dokument, das vor der Eigentumsurkunde als Eigentumsnachweis ausgestellt wird, sagt Frau Charnashei.
„Oqood automatisiert, registriert und verwaltet Off-Plan-Immobilienverträge in Dubai. Sobald das Projekt abgeschlossen ist, wird es zu einer Eigentumsurkunde“, sagt Ayman Youssef, Vizepräsident der Immobilienagentur Coldwell Banker.
Verkaufsfläche
Dies ist ein Begriff, der speziell beim Verkauf von Eigentumswohnungen verwendet wird.
Es bezieht sich auf den Raum, der Teil des Grundstücks ist, einschließlich gemeinsamer Bereiche wie Aufzüge, Korridore und Foyers, die nicht an eine andere Person verkauft werden können, sagt Herr Youssef.
Absichtserklärung und SPA
Das Memorandum of Understanding (MoU) oder Form F ist eine offizielle Vereinbarung zwischen dem Käufer und dem Verkäufer, die vom Immobilienmakler erstellt wird.
„Dies ist ein wichtiges Formular, da es einen Zeitplan für die Übertragung des Eigentums festlegt und die Bedingungen regelt“, sagt Frau Charnashei.
Auch ein Kaufvertrag (SPA) ist ein wichtiges Dokument beim Immobilienkauf. Laut Herrn Youssef ist es das Dokument, das die Vertragsbedingungen zwischen Käufer und Verkäufer rechtlich bindet.
Ein SPA wird normalerweise von einem Anwalt zur Unterstützung der Interessen des Verkäufers vorbereitet, aber der Käufer hat das Recht, die Bedingungen nach eigenem Ermessen auszuhandeln, sagt er.
Verhaken
Dies ist ein Prozess zur Erkennung von Mängeln oder Problemen, bevor die Immobilie vom Bauträger endgültig an den neuen Eigentümer übergeben wird.
Es gibt Unternehmen, die dieses Verfahren aus einer unvoreingenommenen Perspektive durchführen, bei der sie das Haus gründlich inspizieren und sicherstellen, dass der Entwickler alle Probleme behebt, sagt Herr Youssef.
Ejari
Für Buy-to-Let-Investoren ist Ejari eine standardisierte Methode zur Registrierung von Mietverträgen in Dubai, sagt Herr Youssef.
Ejari ist ein wesentliches Dokument, das für viele Regierungs- und Wohnungsformalitäten wie Dewa-Verbindung, Internetdienste und Visaformalitäten erforderlich ist, sagt er.
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Makani
Wir hören oft, dass Zusteller eine Makani-Nummer anfordern, sagt Herr Youssef.
„Makani ist ein intelligentes Navigationssystem, das einen Standort anhand einer Nummer als Identifikationscode identifiziert. Diese Nummer ist äußerst wichtig, da sie es Ihnen ermöglicht, Ihren Standort zu teilen, und außerdem über Funktionen für die Notfallmeldung von Standorten verfügt, was in Krisenzeiten nützlich ist“, sagt er.
Hypotheken, LTV und Eibor
Die Laufzeit ist die Anzahl der Jahre, um Ihre Hypothek zurückzuzahlen, sagt Mohamad Kaswani, Geschäftsführer von Mortgage Finder.
Die Standardlaufzeit beträgt 25 Jahre, ist jedoch häufig auf das Alter von 65 Jahren begrenzt. Wenn Sie beispielsweise 45 Jahre alt sind, beträgt die Rückzahlungsfrist 20 Jahre, was sich auf die monatlichen Zahlungen auswirkt. Einige Banken erlauben Ausnahmen und verlängern das Alter auf 70, sagt er.
Loan to Value (LTV) bezeichnet das Verhältnis eines Darlehens zum Wert eines erworbenen Vermögenswerts. Für eine Immobilie mit einem Preis unter Dh5 Millionen beträgt der maximale LTV für einen im Ausland ansässigen Einwohner 80 Prozent und für einen Bürger der VAE 85 Prozent. Bei Immobilien mit einem Preis von mehr als 5 Mio. Dh fällt dieser auf 70 Prozent LTV für Einwohner im Ausland und 75 Prozent für Emiratis.
„Der Emirates Interbank Offered Rate [Eibor] ist der in VAE-Dirham angegebene Referenzzinssatz für die Kreditvergabe zwischen Banken innerhalb der VAE“, sagt er.
„Manche Kreditprodukte sind variabel: Eibor plus Marge. Andere Kreditprodukte haben einen festen Zinssatz für eine Reihe von Jahren, gefolgt von einem Rückzahlungssatz [Eibor plus margin]. Zum Beispiel für drei Jahre auf 4,25 Prozent fixiert, dann geht der Satz an Eibor plus 1,25 Prozent [reversion rate].“
Die Schuldendienstquote wird von Kreditgebern verwendet, um festzustellen, ob Sie in der Lage sind, Zahlungen für einen Kredit oder eine Hypothek zu leisten. Im Allgemeinen möchten Banken, dass die monatlichen Gesamtverbindlichkeiten der Kunden 50 Prozent ihres monatlichen Einkommens nicht überschreiten, sagt Herr Kaswani.
Ihr DSR wird berechnet, indem Folgendes addiert wird: monatliche Hypothekenzahlungen und monatliche Raten (Privatkredite und Autokredite) plus 5 Prozent Ihres Kreditkartenlimits, unabhängig von der geschuldeten Summe, sagt er.
Aktualisiert: 07. Oktober 2022, 18:02 Uhr